こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

ある不動産会社の方から、こんなお話を聞きました。

「去年（２０１０年）も業績がきびしかったが、
猛暑のおかげで、とても助かりました」

「どうしてですか」と、尋ねると、

「実は、大きな声では話せないことなんですが、
猛暑のせいで、お年寄りがたくさん亡くなったのです」

「えっ？ それが業績とどう関係するのですか？」

「相続がたくさん発生して、土地がたくさん売られました。
私のところも仲介手数料でずいぶん儲かったんです」

・・・と申し訳なさそうな顔でお話しされ、そして、

「猛暑がなかったら、私が首をつっていたかもしれません」　

そうつぶやかれました。

その後、他の不動産会社さんからも
同じような話を聞きました。

本当のことであるのかもしれません。

ちょっと複雑な気持ちです。

もう２月ですが、今年がよい１年でありますように！

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。

昨年、仕事を通じて知ったことなのですが、
飲料メーカーの「ヤクルト」さんが、
その業態を生かして、
一人暮らしをされている高齢者の安否確認をするサービスを
一部地域で請けているのだそうです。

お馴染みの配達員さんが、
毎日、ヤクルトの商品を高齢者の住まいにお届けする。

その時、必ず顔を見て、手渡しする。

２日続けて姿が見えない場合は
親族などに連絡するシステムとのこと。

もちろん、何か異変があれば、
配達員さんはすぐに臨機応変に動く・・・ということなのかと
思います。

高齢者と配達員さんとの間には当然会話も生まれやすい
でしょう。
人とのコミュニケーションが、お年寄りを元気にします。

もちろんヤクルトを飲むことで健康につながります。

そんな一石三鳥なサービスですので、
自治体からの協力依頼を受けるかたちで、
このサービスが始まっている場合があるようです。

さて、
日本の将来の人口や世帯数に関する予測データを見ると、
日本全体では、人口はすでに減少傾向です。
一方、
単身者世帯が増えるため、世帯数は当面微増します。

但し、
この単身者は、若者ではなく、高齢者層が中心です。
その中には当然、賃貸住宅に暮らそうとされる方も
多数含まれています。

ご存知のとおり、
賃貸住宅においては空室が増加中です。

これまでオーナーがあまり歓迎しなかった高齢の単身者に
入居していただくことは、
空室対策の手段として、
今後ますます有効なものとなっていくはずです。

ここでちょっと考え方を変えてみましょう。

高齢者は、概ね、あまり引っ越しをしません。
長く住んでいただけます。

そして、
オーナーを悩ます諸々のトラブルも多くはありません。

若者よりも、より社会性を持った方が、
その多くを占めているからです。

いわゆる「優良入居者」が、
賃貸住宅に暮らす高齢者の大部分なのです。

しかし、
孤独死など、
もしものことがあったらどうしようと考えるオーナーさんも、
やはり、少なくないことでしょう。

そこで、そうした不安を受け、
冒頭に紹介したヤクルトさんのサービスなどのほか、
セキュリティ会社なども各社が、
様々な安否確認サービスを展開しています。

ＡＬＳＯＫさんの「シルバーパックずっと安心」
東京ガスさんの「みまも～る」
など。

これらは今後、次第に充実度を高めながら、
数も増えていくのにちがいありません。

こうした企業活動や、自治体など公のサポートも上手に
利用しながら、

私達賃貸住宅オーナーも、
日本の高齢化社会を少しでも幸福なものとするため、
ぜひ、一役買いたいものです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

いま、私達編集部では、
「今年の税制改正、対策をしないと大変なことになりそう・・・」
と、話題になっています。

昨年１２月に２０１１年度の税制改正大綱が閣議決定されました。

今年の通常国会で関連法案が成立すれば、
資産家、富裕層は大増税に。

これまで相続税はかからないと安心していた人にも、
課税の可能性が。

すでに対策していた人も、
これまでの方法では十分でなくなる場合がありそうです。

相続税を計算し直して、対策を作り直し、
それを実行、
あるいは遺言を書き直したり・・・が、必要となりそうです。

以下、相続にかかわる改正を中心に、
ポイントを整理。
対策について簡単にまとめます。

＜今年の改正のポイント＞

●相続税の改正（増税）

基礎控除の縮小（3000万円＋法定相続人×600万円に）
約4割も圧縮に。

相続税の最高税率を50％→55％に（6億円を超える分）

死亡保険金の非課税枠500万円に制限が。
（同居していない成年は対象外に）

●贈与税の改正（減税）

相続時精算課税制度は孫にも贈与可能に（20歳以上）。

相続時精算課税制度の贈与者の年齢要件を
65歳から60歳に引き下げ。

贈与税の税率を一部引き下げ。

ただし、最高税率だけは50％から55％に引き上げ。
　　　　 　

●所得の改正（高額所得者に増税）

給与所得控除を縮小。
年収1500万円超は245万円で控除打ち切りに。

＜昨年の改正ポイントのおさらい＞

昨年も資産家にとっては増税でした。

小規模宅地の特例の縮小。（増税）

住宅取得資金等の贈与の非課税枠が拡大。（減税）
平成23年は1000万円（平成22年は1500万円）

個人年金保険の節税効果に制限。（増税）

＜対策＞

今後もっとも有効な対策は、やはり生前贈与と言えそうです。

暦年課税方式で、非課税の110万円までを、
毎年、子供や孫や相続人以外にも贈与。

相続時精算課税制度
非課税の2500万円までを、子や孫に贈与。

住宅取得資金の贈与
非課税の1000万円までを、子や孫に贈与。

今回の改正で、
法人の実効税率が５％引き下げ。

法人税は今後も引き下げられる可能性が高いので
家賃収入が２０００～３０００万円以上の方は、
法人化も検討を。

相続人が法人を作って、賃貸住宅を買い取って、
家賃を相続人の給与として支払う・・・などの方法が
有効です。

その他の相続対策としては、やはり次のようなものがあります。　

●相続税を減らす対策

　評価額を下げる
　（賃貸住宅を建てる、不動産の購入・組み換えなど）

　相続財産を減らす（非課税財産の購入など）

　基礎控除を活用する（養子縁組で法定相続人を増やす）

●納税資金の準備

　生命保険に入る

　納税地（売却候補地）を確保

　相続人の収入を増やす（非相続人の収入を減らす）

 
以上のようなところですが、
実際の相続税対策はケースに応じて複雑です。

どうぞ、早めに専門家へのご相談を！

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。

ちょっと裏話です。

不動産業界には、沢山の数字が飛び交っています。

その中には、賃貸住宅オーナーにとって、
とても気にかかるものもいくつかあります。

そのひとつに、
新築の分譲物件の売れ行きを示す数字もあるのではないでしょうか。

たとえば、
「新築分譲マンションの契約率・・・％」
といった統計です。

もちろん、
こうした数字は、発表する機関それぞれが真面目に情報を
収集し、しっかりと計算の上、世に出しています。

但し、
事情をよく知る人達の間からは、

「実態を正確に反映していないよ」
など、疑問を付す声が時々聞かれるのも事実です。

なぜなのでしょうか。

尋ねてみると、理由は、
「元々のデータが自己申告だから」

との答えです。

実は、マンション、建売住宅などの売買物件は、
色々な商品と同様、

「売れ行き好調です」
と、言っておいた方が、
消費者心理がくすぐられ、売りやすい傾向があるそうなのです。

ですので、
どうしても販売の現場からは、
実際よりもやや上乗せ気味の数字が上ってきやすい
らしいのです。

それが統計化され、
記者などの取材を受け、メディアで広報されます。

そんな構造があるため、
特に、「売りたい」気持ちの高まる販売不振の時期の
数字などは、

「２割くらいを引いてちょうどです」
と、言う人がいたりします。

契約率７５％という場合、現実には５５％くらいと
見ておくのがよい、
というのが、そういった方の意見です。

ただ、こうした割増しがつねに一定であれば、
それはそれでデータとして役に立つのですが、

販売が好調な時は
現場にも気負いが無いようで、
比較的、
実態を反映した数字が上ってきやすいらしいのが難点です。

同様に、
「完売御礼」などと表示された広告を時折見かける
ことがありますが、
あれも、本当はそうでないケースが少なくありません。

そうした観点から見ると、
伝統と信用のある大新聞やビジネス誌などの記事であっても、
鵜呑みにしてかかるべきではありません。

もちろん、
マーケットの大きな流れを数字から把握することは大切です。

しかし、
不動産の世界は地域個々の事情にも大きく影響されやすく、
特に、賃貸は、「地域密着型」です。

自分の目で見、耳で聞き、
足で情報を拾うことを忘れてはいけません。

あけましておめでとうございます。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
本年もよろしくお願いいたします。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル編集部には、
毎号たくさんのアンケート・ハガキが
読者のみなさんから送られてきます。

毎号、色々な質問をさせていただいていますが、
わりと最近の号で、
インターネットの利用頻度についてお尋ねしました。

アンケートを集計してみると、
半数近くの方が、インターネットを週１～２回以上の頻度で
利用されていることがわかりました。

実は４年ほど前にも同じ質問をさせていただいたのですが、
その時は週１～２回以上の方は、２割以下でした。
この４年間の間に、ずいぶんと状況が変わったと言えます。

賃貸経営の成功のためには情報収集が重要ですが、
言うまでもなく、
インターネットはそれに大いに役立つツールです。

ですからオーナーさんのインターネット利用率が
高まっていることは、
とても良いことだと思います。

一方で入居者は、すでに約８割がインターネットで
部屋探しをしています。

この差をもっと縮めなければなりません。

オーナーさんも入居者になったつもりで、
インターネットで部屋探しをしてみれば、
自分の物件を客観的に見ることができますし、
物件情報がちゃんと入居者にアピールできているかを
ご自身でチェックすることができます。

周辺の家賃相場や競合物件の状況も簡単に把握できます。

オーナーさんには、インターネットをもっと多く
活用していただければと思います。

オーナーズ・スタイルでは、
そういった状況も踏まえて、
遅ればせながら今年、インターネットでの情報発信を
強化していこうと考えています。

昨年後半からホームページを徐々にリニューアル
しているのはそのためでもあります。

そして、これまで以上にオーナーさんのお役に立てる
１年にしたいと、
オーナーズ・スタイルは考えています。

話は変わりますが、昨年の暮れ、本誌によくご登場いただく
社団法人東京共同住宅協会の谷崎会長に
お話を伺いました。

こんなことをおっしゃっていました。

「賃貸経営を取り巻く環境は厳しいが、
他の資産活用に比べればまだまだ安定度が高い」

「賃貸住宅の経営には成功の法則がある。
それに則って経営を行えば、必ず成功する」

とても力強いお言葉です。
私も同感です。

これまでよりは大変ですが、
常にたくさんの情報を収集して、
常により良い選択を行っていけば、
賃貸経営は成功し続けることができる事業だと思います。

さらにこんなこともおっしゃっていました。

「努力するオーナーさんと、そうでないオーナーさんとの差が、
これからは、さらに開いていく」

これも同感です。

私も努力しないといけません。
がんばりましょう。

私は今日から仕事初めです。

今から初詣に行って、
読者のみなさんの賃貸経営が成功する１年になるよう、
神様に、しっかりと祈願してきます。