こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

最近、大手賃貸管理会社の仲介担当の方と、お話しする
機会がありました。

その担当者さんがおっしゃるには、

「インターネットの不動産サイトに掲載される
入居者募集中物件の数が増え続けています」

とのこと。

しかし一方で、部屋探しをしている人の数の方は・・・

「昨年よりも確実に減ってきている」
と、実感されているそうです。

そこで、各仲介会社はいま、

物件の魅力がちゃんとアピールできているか、
広告を見直したり、

写真をもっと沢山掲載できないか、
工夫するなど、
必死に細かな努力を続けているそうです。

そんな話の中、ショッキングな話題が飛び出しました。

「和室は百害あって一利なし」・・・！
というのです。

和室は、いま、
それくらい言いきってしまってもよいほどに、
人気がないそうです。

人気のないことは私も知っていましたが、
まさか、
そこまで嫌われているとは・・・

和室でごろごろ寝転がるのが好きな私にとっては
信じたくない話ですが、
２０代、３０代の入居希望者を中心に、
現場の実感として、

「それが事実」

と、言わざるをえないのだそうです。

和室には和室の良さがあるのに、残念だなあ・・・と、
私は思いますが、
多くの若者は、そうは思ってくれないようです。

しかし、そんな中で、
和室を和室のまま残して成功されたオーナーさんを
私は知っています。

先月、
「ターゲットを絞って成功！そこは『男の隠れ家』だった」
と題して、
このブログで紹介しました。
ご記憶にある読者もいらっしゃるかと思います。（→当該記事）

和室の壁紙の一部を濃いブラウン系に換え、
さらに光量調節可能なダウンライトを設置。

男友達が集まってお酒を飲む「個室居酒屋」を意識した
お洒落な仕上がりにまとめ、
ねらっていた独身男性からの応募を獲得しています。

洋室にリフォームするという選択肢もあったのでしょうが、
それでは他の物件に対して優位性を示せず、
多くの空室の中に埋もれてしまいそうです。

顧客ターゲットを大胆に絞り込んだオーナーの決断も
よかったのですが、
一方で、
今となっては希少ともいえる「和室」という個性を
さらに際立たせる戦略が当たった事例、
とも言えるでしょう。

こんな風に、さまざまな工夫によって、
和室のままでの入居者獲得に成功されている例が
ほかにもあれば、
ぜひ知りたいと思っています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

２年ほど前にオーナーズ・スタイル本誌での
取材をさせていただいた、
西村建設株式会社取締役の西村哲（さとる）さん。
久しぶりにお会いしました。

門前仲町のワンルームマンションのリフォーム事例を
見せていただきました。

西村さんが展開するアイデアに溢れた低コストなリフォーム。
その例をいくつか拝見し、大変勉強になりました。

中でも、特に驚いたのが、
ワンルームの既存の天井板を取り除いて、
天井を高くするというリフォームです。

この物件の専有面積は約２０平米。
本来の天井高は、２メートル４０センチでした。

それを大胆にリフォーム。
居室部分の天井板の約３分の２を取り除いて、
３メートルにしました。

実際に見ると、感激します。
初めて見る景色です。

天井を６０センチ高くしただけで、
部屋は本当に広く感じられます。

同じ約２０平米のままなのに、
まったく別の種類の空間に生まれ変わった印象です。

拝見したお部屋では、
高い天井からお洒落な照明器具が下がっていたのですが、
狭いながらもカフェが開けてしまいそうな、
そんな空間にさえ感じられました。

天井板と本来の天井との間に空間があり、
かつ、配管や柱などの障害物がない場合に限って、
数十万円でできるリフォーム、なのだそうです。

新しい天井の裏側には防音材を厚く敷き詰めてあります。
そのため、上の階との音の問題にも心配はいらないそうです。

西村哲さん、
いつもこの方のユニークなアイデアに驚かされます。

最近流行のアクセント・クロス（カラーの壁紙）を使った
低コストプチリフォームも、
西村さんが最初に提唱して、流行らせたのでは
なかったでしょうか。

今回見せていただいた、
「ワンルームの天井を高くするリフォーム」。
これも流行りそうな予感です。

ご参考までに↓

　西村建設株式会社
　東京都墨田区両国２―１８―１６　西村ビル２階
　TEL 03-3633-8441
　http://www.nishimurakensetu.com/

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今週も先週に引き続き、
ターゲットをしっかりと絞って、賃貸経営を成功させた事例を
紹介しましょう。

今回は、賃貸経営に適しているとは言い難い立地を
大胆なリフォームで克服したお話です。

そこは都心から約１時間の某駅。
そこからバスで約１５分、バス停から徒歩７～８分。

徒歩区間のうち半分は、車も入れない細い道です。

民家が途切れることはありませんが、
道路の脇には畑も散在します。

そんな道の突き当たり、三方を小山に囲まれたような場所に、
そのアパートはありました。

夜は人通りがほとんど無くなります。

街灯もところどころにしか立っていない、暗くて寂しいところです。

実際、夜になると、暗闇がアパートを取り囲みます。
星がとてもきれいです。

「よくぞここにアパートを建てようと思ったものだ・・・！」
と、いうのが正直な感想です。

リフォーム前の状況です。

２ＤＫが４室です。
各部屋、二つの和室＋ＤＫのかたちです。
トイレは独立していますが、バスと洗面所は一緒です。
築年数は２０年とちょっと。
ひと昔前の普通のアパート、という感じの物件でした。

４室のうち２室が長期にわたって空室だったそうです。

「それでも２部屋には借りて住んでいる人がいたんだ！」
それが正直な感想です。

オーナーは、リフォームによる形勢逆転を
ねらうことにしました。

但し、「なるべく予算をかけずに」と、考えました。

そのために、ターゲットを思い切り絞ることにしました。

さきほど紹介したとおり、
アパートの周辺はとても寂しいのですが、
実は、近くの街には、
大手メーカーの事業所や工場がいつくか進出しています。

「それらに通勤する独身男性」
中でもとりわけ、バイクで通う人達・・・

彼らをアパートに呼び込もう！
と、オーナーはねらいを定めました。

そこで考えたリフォーム内容は、

・２つの和室のうちのひとつをクッションフロアに替え、
　１ＬＤＫとしても使えるように。

・残った和室は、壁紙の一部を濃いブラウン系に換え、
　お洒落な感じに。
　さらに光量調節可能なダウンライトを設置。
　部屋を暗くして雰囲気を出すことも可能。

男友達が集まってお酒を飲む、
「個室居酒屋」風な和室を意識されたとのことで、
かなりお洒落な仕上がりです。

さらに、

・玄関や洗面所の壁紙の一部をインパクトのある明るい
　暖色系の色に変更。
　玄関ドアを開けた直後の印象が大事と考えたとのこと。

・１階にはバイクが置けるスペースを用意しました。
　バイク通勤者がターゲットですので、当然です。

対して、

・女性は対象外。特別な防犯対策は一切していません。

・独身男性だけが対象なので、キッチンユニットも
　新品には交換しませんでした。

ねらったターゲットに向けて、
何をやり、
何をやらないかを明確に定めた、メリハリの利いたこのリフォーム。

一歩部屋に足を踏み入れると、
周囲の環境からは場違いな感さえある、
インパクト十分な物件が誕生しました。

一言でいえば、「男の隠れ家」です。

募集を始めると、早速、
まさにねらったとおりのプロフィールの方から、
応募があったそうです。

ひとつの参考としていい、
とても興味深い成功事例です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先々週、先週と続けて、
「空室だらけの街での勇気ある決断」
と題し、
厳しい環境に果敢に挑んだオーナーさんのお話を
紹介させていただきました。

今週も勇気をもって成功を掴んだオーナーさんの事例です。
ふた月前にお会いし、お話を伺いました。

物件の建つ場所は千葉県内。
駅から歩くと３０分です。

バスならば駅から最寄バス停まで約１２分。
そこから歩いてさらに７～８分。

静かな住宅地です。
周囲を見回すと、小さな畑がまだあちこちに残っています。

以前は、１ＤＫが８室、という木造アパートでした。

築２５年を迎えたのを機に、オーナーは建て替えを
決意しました。

やがて竣工したその物件は、
以前のアパートとは大きく様子が異なるものでした。

広めの２LDKが４室です。
ただの２ＬＤＫではありません。戸建て感覚のテラスハウスです。

駐車場は１世帯につき２台分を確保。

太陽光発電を採用。
オール電化も導入。

もちろん、外観もとてもお洒落です。

夜はＬＥＤ照明によるライトアップもされます。
東京都心の高級住宅地、たとえば麻布あたりに建っていても
おかしくないほどの雰囲気です。

これを見た私の最初の感想は、正直言って、
「場違いでは・・・」の印象。

「この立地で、こんなお洒落な物件に住む人が、
果たしているのだろうか・・・？」

大変失礼ながらも、この日、
賃貸経営の成功事例を取材に来ているというのに、
私はにわかに不安になってしまいました。

建て替えに伴い、オーナーは賃料も大幅に値上げしました。

２ＬＤＫテラスハウス×４室の合計額は、
１ＤＫが８室だったときの２倍になっています。

周辺の同じ広さの物件の家賃相場とくらべても、
かなり高めです。

しかしその結果は・・・
なんと、あっという間に満室に！

入居者の顔ぶれをおうかがいすると、
大手企業の転勤族が、多くお住まいなのだそうです。

見ると、
なるほど駐車場には、ＢＭＷなど高級車が並んでいました。

実は、オーナーさん、
このターゲットをねらっていたのです。

周辺にこういった層のマーケットがあること。
にもかかわらず、彼らにマッチした供給が無いことに気付き、
物件を構想、
建て替えし、
それが見事にぴたりとハマったのでした。

お洒落な外観、
ライトアップ、
２台分の駐車場、

太陽光発電、オール電化、

戸建て感覚のテラスハウス、
広めの２LDK・・・。

住宅に高い付加価値を望む層の人々に向け、
十分なアピールができるこの物件です。

対して、近隣には競合できる相手がいません。

当分の間は、
「世間の高い空室率など、気にしなくても大丈夫でしょう」
といえる、
成功事例です。

ところで、オーナーさん、
ご年齢を尋ねると、８０歳を超えていらっしゃるというのです。

しかし、お話しになる言葉は明瞭、イキイキとされていて、
元気いっぱいです。

何よりご性格が前向きで活発です。

「こういった方が成功されるんだな・・・！」
と、思いました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今週は先週のお話の続きです。

郊外の静かな街。
大学の拡張、生徒数の増加によって、
一斉に学生向けアパートが建ってからもう３０年近く。

いまや学生の減少によってアパートは供給過剰で空室だらけ。
家賃も下がるところまで下がった感。

そんな街で、勇気ある決断をした一人のオーナーさん。

「賃貸経営をやめようか」と、悩んだ末、
築２５年を超えたアパートを思い切って建て替えました。

ただの建て替えではありません。

新しい建物は、大手ハウスメーカーの最新仕様。
そこに最新設備を積極的に導入。

さらにオーナーは思い切って、
月額賃料を周辺相場の２倍以上（！）に設定しました。

この決断に対し、答えはどう出たのでしょうか？

２月、竣工と同時に募集を開始したところ・・・
なんと、
あっという間に満室に・・・！

しかもその後は、退去者が出ても、
季節を問わずすぐに入居の申し込みが入る状態です。

大成功です。

相変わらずの空室に悩む周囲の物件を尻目に、
勇気ある決断をしたオーナーのアパートは、
いきなりの人気物件となりました。

なぜこのようなことになったのでしょうか。

周辺相場は約２万円です。
そこにオーナーは、５万円で募集をかけました。

相場の２．５倍です。

と言っても、よくよく考えてみると、
両者の差は、３万円ほどでしかないのです。

３万円の差で、浴室乾燥機、独立洗面台など、
最新の設備による快適さ、
さらに、ＴＶモニターフォン、防犯ガラスなど、
安全な暮らしを手に入れられるなら、
「ぜひ住みたい」
という人が、たくさんいるのです。

地方からやってくる学生は、確かに減りました。

しかし、それでも遠い地元から東京やその周辺の大学に
子供を送り込む親御さんなのですから、
３万円で快適さと安全を買う程度の余裕ならば、
十分に備えている方が、少なくないのでしょう。

ところが、この街のオーナーさんの多くは、
突然膨らんだ需要に乗ってアパートを建てたはいいのですが、
その後は不動産会社や管理会社にまかせっきり。

それでも過去までは、
学生が入れ代わり立ち代り入居してくれたため、
つい、その環境に安住。

入居者のニーズに対して、
多くの方が、鈍感なままだったように思われます。

そのため、急に空室が増え始めると、
慌てて家賃を下げることしか思いつかなかったのでは
ないでしょうか。

家賃を下げる前に、
立ち止まって、入居者のニーズに応えるための努力や工夫を
考えてみる。

そのことを忘れていたオーナーが、
この街には沢山いたのに違いありません。

「安ければ人は集まる」
これは事実ですが、全てではないのです。

入居者のニーズにしっかりと応えるかたちで、
周辺物件と差別化し、
優位を保つことができれば、
縮んでいく賃貸住宅市場の中でも、
道はひらけます。

但し、ある人からはこんな心配も聞かれました。

「周りの物件も皆同じように建て替えてしまったら、
やはり厳しい値下げ競争になるのでは・・・」

実際に、勇気ある決断をしたオーナーの成功に刺激され、
周辺のオーナーさん達も、
老朽化物件の建て替えを検討し始めているようです。

周りも同じ条件になったら・・・。
確かにそんな心配もあるでしょう。

ただ、厳しい時代にあえて挑もうとする勇気ある人は、
どの世界にも少ないものです。

勇気ある決断をしたオーナーは、
次の厳しい環境が訪れても、
きっとまた、
勇気ある決断で乗り切っていくにちがいありません。