こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日、取材させていただいたオーナーさんのお話です。

そこは都心から電車で約１時間。
郊外の静かな街です。

１９８０年代、大学がこの街に進出しました。
増えていく学生のため、
大学は、近隣の地主さんに、
アパートを建ててくれるよう、頼みました。

一斉に多くのアパートが建ちました。
どこも満室経営となって、オーナーさん達は皆喜びました。

その後、二十年以上が過ぎると、
学生の数はだんだん減り始めました。

学部によっては定員割れとなりました。
特に、地方から進学してくる学生の割合が下がりました。

一方で、
かつて一斉に建てられたアパートは、
どれも築二十年を超える古い物件となりました。

古いタイプの間取り、外観。
バス・トイレは３点ユニット、もしくは２点ユニット。
老朽化もし、今の学生には満足してもらえないタイプの
物件ばかりです。

当然、空室が大幅に増えました。
明らかな供給過剰に陥りました。

試しにインターネットで検索すると、
この大学周辺の１Ｒ～１Kの空き物件数は、
およそ５００戸！です。

当然、家賃も下落します。
大学もしくは最寄り駅から徒歩圏内で、
築２２～２８年、
２０㎡前後の１Kの家賃が、
なんと、２万円程度になっています。

これではオーナーも、
ローンが終わっている場合も多いとはいえ、
事業としてさびしい状況です。
仲介する不動産会社も、管理会社も、儲かりません。

今後、学生が増えることは考えにくく、
完全な閉塞状態です。

学生の場合、毎年春に入退去が集中しますが、
その後の動きはにぶいため、
４月を過ぎても埋まらない部屋の多くは、
そのまま半年から１年、空室を覚悟しなくてはなりません。

そんな状況の中、今回、
閉塞状況から脱するため、勇気を持って動いた
オーナーさんのひとりと、
お会いする機会を得ることができました。

お名前はＡさん。

Ａさんのアパートは、駅からは徒歩圏内ですが、
大学までは原付バイクか自転車で、という立地です。

築２５年を超え、建物は老朽化していました。

賃貸経営をやめることも考えましたが、
検討の末、思い切って建て替えを決断。

新しい建物は、某大手ハウスメーカーによる
最新の設備・仕様のものとしました。

ＴＶモニターフォン、防犯ガラス、浴室乾燥機、独立洗面台、
など、積極的に導入。

家賃は５万円に設定。

しかし、この額は、周辺相場の２倍以上です。

この勇気ある決断の結果はどうなったか・・・
来週、続きをお話ししましょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

少し以前のお話ですが、
東京ビッグサイトで開催された賃貸住宅フェアで、
私は、初めてバイクガレージ（バイクコンテナなどとも言います）の
実物を見ました。

物置に似たもの、
自動車用車庫に似たもの、

色々なタイプのものが市場に出回っているようですが、
私の見たのは、トレーラーの上に載っているコンテナの
ミニチュア版のようなかたちのものです。
なかなか格好良かったです。

中国製なら３５万円程度で買うことができるようです。
組み立て代が５万円程度なので、合計約４０万円になります。

バイク用駐車場として運用すると、月１万５０００円くらいからが
賃料相場とのことですので、
順調に行けば、２年ちょっとで資金回収できるのだそうです。

形や規模にもよりますが、
車１台分のスペースに、バイクガレージであれば
おおむね２台分を置くことができます。

クルマの月極め駐車場にするよりも、高い収益を期待できる
場合が多いでしょう。

さらに、組み立て式のものもあります。
入口が狭い、いわゆる旗竿地でも、
部品を運び込んで設置することができます。

ただし、気をつけなければならないこともあります。

聞くところによれば、
貸しバイクガレージにおけるマーケットの上限は、
「半径２キロ圏内に５台程度」
なのだそうです。

競合が現われると、たちまち苦戦を強いられる可能性も
否定できません。

入庫されるのは高級バイクが多く、
３０代の独身者がユーザーの主体とのこと。
ちゃんとした社会人が多いので、滞納率は低いといいます。

集客は専門のインターネットサイトなどでも出来ます。
借上げをしてくれる会社もあるそうです。

なお、私が見たバイクガレージの場合、
内部に電源や照明、
空調を取り付けることも可能でしたが、
そこまでは設備を充実させずにおくオーナーも多いとのこと。

なぜでしょうか？

そうするとバイクが好きでたまらないユーザーが
夜間に修理やメンテナンスをしだしてしまい、
騒音を出すなどして、
近隣トラブルに発展することがあるのだそうです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

「シェア」する話題が、最近はよく聞かれます。

たとえば「シェアハウス」は、私達賃貸住宅オーナーにとって、
新たな土地活用や物件リノベーションの際の
身近な選択肢のひとつになりつつあります。

「カーシェアリング」もよく話題になります。
当ブログでも何度か採り上げています。

車が所有される数を減らすという効果があることから、
駐車場経営をされているオーナーさんにとっては脅威です。
但し、運営会社とうまく手を携えることができれば、
駐車場オーナー、賃貸住宅オーナーにとって、
よいパートナーとなり得ることにも注目しておくべきでしょう。
（関連記事
　→貸し駐車場の敵「カーシェアリング」を味方にする）

そこで、先日、
弊社の編集部員で、賃貸住宅に暮らしている
２０代～３０代の面々に、尋ねてみました。

「ほかに、あったらいいなと思う『シェア○○』はある？」

そうしたところ、
「自転車のシェアリング」という声が挙がりました。

「あるとうれしい」
「助かる」

と、好評です。

実際に、最近は車だけでなく、自転車のシェアリングも
登場しています。

企業や自治体が提携し、社会実験を行なっているような
ケースもたびたびニュースになりますが、

駅から少し遠い立地の小規模なアパートやシェアハウスなどで、
オーナーが、
「入居者の皆さんで共同利用してください」
と、自転車を１～２台、無料で提供するような例も
すでにあるようです。

「あれば便利だが、利用頻度が少なく置き場所も少ないし、
管理が面倒なので、自転車を持っていない」

という賃貸住宅の入居者は結構いそうです。

安い自転車ならば１～２万円で買えますので、
手軽な空室対策として、検討する価値があるかもしれません。

ちなみに、シェアハウスの入居者に対して、
どうしてシェアハウスを選んだのか、理由を聞くと、
入居者同士のゆるやかなコミュニティが魅力・・・などの声も
あるものの、

やはりダントツの一番は、
「家賃が安いこと」
です。

シェアできるものを沢山提供して、
経済的なメリットをどんどん打ち出すというのも、
これからの有効な空室対策のひとつかもしれません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

取材でお会いした、ある大手ハウスメーカーの
賃貸住宅担当の方がおっしゃいました。

「２０年後も安心して経営できる賃貸住宅の設備・仕様・
間取りなんて、本当は誰にもわかりません」

無責任な言葉のように感じられるかもしれませんが、
よく考えてみれば、
これは実に正直な発言であるように思いました。

２０年～３０年くらい前までは、
バス・トイレが一緒のユニットバスが付いた
ワンルームマンションは、ごくありふれたものでした。

しかし、今、これは不人気設備のナンバーワンです。
このせいで苦しんでいるオーナーさんが
たくさんいらっしゃいます。

しかし、そんなことになるなんて、
その時代、誰も予想ができませんでした。

賃貸経営は、２０年先、３０年先を見越さなければ
いけないものと言われます。
しかし、結局、未来は誰にも正確にはわかりません。
見越すのはとても大変です。

ある築２０年のマンションでは、
構造上、光ファイバーを各部屋まで引くことができず、
インターネット環境が他物件にくらべて劣るため、
入居者がスムーズに決まらないという話を聞きました。

２０年前、インターネットが世に現われ、今のように普及するとは、
ほとんどの人が予想していませんでした。

やはり２０年前、
オートロックはグレードの高いマンションだけに
備え付けられていました。
しかし今は、賃貸マンションでも当たり前の設備になっています。

いわゆる「体感治安」が、その間大いに悪化しました。
２０年前のオートロックは、
「強引なセールスマンが玄関ドアの前まで来ないので、
あると、うれしい」
くらいのものに思われていました。

では、今後はどうなるのでしょう。

オール電化、太陽光発電などの省エネ設備は、
今後は「当たり前の設備」となる可能性が高いでしょう。
賃貸住宅を新築される際は、必須かもしれません。
入居者が入った後にオール電化や太陽光の設備を導入することは、
実際にはほとんど不可能だからです。

いまから２０年後の私達に影響を与えるであろう確かなことは、

・日本全体の高齢化
・介護施設の増加
・人口や世帯数の減少
・賃貸の主要顧客である若者の減少
・中高年の単身世帯の増加
・都心への人口の集中
・空室の増加
・日本に住む外国人の増加

・・・などが主なところでしょうか。
こういったことは最低限、頭に入れて、
賃貸経営に臨むことが必要でしょう。

なお、
冒頭に触れた、バス・トイレ一緒のユニットバスを
「バス・トイレ別」にリフォームする工事については、
私どもからも、リーズナブルな料金で施工してくれる会社を
ご紹介できます。
ただし、申し訳ありませんが、神奈川県および東京の城南地区の
工事限定です。
よろしければお問合せ下さい。
　　↓
info@owners-style.co.jp

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今週は先週の続き、
「信託銀行ではない信託会社」のお話です。

個人の不動産資産の信託を積極的に受けるという、
これまでの日本には実質的に存在していなかった
サービスを行なっている会社、スターツ信託さん。

欧米のように、
「信託」を文化として日本に根付かせる先駆者となることを
目指しているそうです。

サービス提供地域は、当面は一都三県の限定です。

土地資産の規模は１億円程度から。
しかし、それ以下であっても相談に乗るとのことです。

更地の遊休地などの信託を受け、
建築から事業にとりかかる場合が多いそうです。

信託期間は２０～３０年が通常とのこと。

これは、更地に賃貸マンションを建てた場合など、
ちょうどローンが完済されるくらいまでの期間となります。

信託される土地はスターツ信託に名義変更されますので、
建物の施主も、
ローンを借りるのも、「スターツ信託」となります。

スターツグループからも独立した中立的な立場から、
オーナーの利益最優先で、
建築や管理を発注するとのことです。

賃貸住宅の経営では、
ときに、市場の可能性を調べたり、
建築、資金の借入れをするなどの場面で、
一般のオーナーにとっては難しい専門知識や判断が
求められることも多くなりがちです。

リスクや手間、かかる時間も少なくなく、
そうした状況が厳しい人にとっては、
家賃収入の３～５％の報酬を払うことで、
専門家にすべてをゆだねるというのもよい選択肢の
ひとつでしょう。

資産規模の大きな人ほど、
このメリットを実感できるのではないかと思われます。

賃貸経営が厳しい時代を迎え、税制や相続への対応も
どんどん複雑化してきています。

「もう若くないので、そんなに元気に動けない」

「子供や妻が不動産に詳しくない。今後が心配だ」

「一括借り上げ以上に、資産活用をしっかりと専門家へ
任せられるサービスはないのだろうか・・・」

などとお悩みの方も、少なくないでしょう。

そういったオーナーさんにぴったりな「信託」という選択肢です。

スターツ信託さんのチャレンジに、
私もオーナーの一人として注目しています。

ご参考に。
　　↓
「スターツ信託株式会社さんのウェブサイト」

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　当ブログは今週１１日（水）～１３日（金）まで
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