こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「自主管理しているアパートが築１０年目。
情報収集がますます欠かせないと思っています。
最近インターネットを始めたのですが、
何か便利なサイトなどがあれば教えてください」

との声にお答えします。

まさに、インターネットは、
賃貸経営に役立つ情報の宝庫です。

賃料相場や
入居希望者のニーズ、
市場の動向、

法律知識、
新しい制度についての解説やその対策まで。

さまざまなニュースに溢れていますので、
ぜひ積極活用をおすすめします。
（当ブログも頑張りますのでどうぞご愛読下さい）

そのなかからひとつ、
とても便利なツールを紹介しましょう。

「ＳＵＵＭＯ」や「ＨＯＭＥ’Ｓ」といった不動産ポータルサイトのように、
いかにも「不動産情報のサイト」
といった外見をしていないので、
気付いていらっしゃらない方も多いのですが、

有名な検索エンジンである「Ｇｏｏｇｌｅ」の一部、
「Ｇｏｏｇｌｅマップ」に、
不動産検索機能という便利な仕組みが設けられています。

使い方はとても簡単です。

検索ウインドウに「地域名」、さらに「不動産」と入力するだけで、
周辺の賃貸物件がマップ上に一斉に表示され、

賃料、間取りの他、さまざまな「こだわり条件」での
絞り込みもできるのです。

地域の相場や市場の傾向を視覚的に把握するには
もってこいの便利さです。

百聞は一見にしかず、です。
ぜひ実際の画面をご覧になってみてください。

まず、Ｇｏｏｇｌｅ（http://www.google.co.jp/）にアクセス。
トップページが開いたら、左上の「地図」の字をクリックし、
「Ｇｏｏｇｌｅマップ」に移動します。

あるいは直接、Ｇｏｏｇｌｅマップ　http://maps.google.co.jp/ へ
アクセスします。

検索ウインドウに、
たとえば、
「吉祥寺　不動産」（両単語の間はスペースを空けます）
と入力して検索します。

画面右に表示された地図に、賃貸物件を示す印が現れます。
吉祥寺でしたら、その数は驚くほど無数でしょう。

画面左の欄で、物件タイプや間取りなどの条件入力が
できるようになっていますので、
チェックしてみてください。

たちどころに地図に反映され、印が増減します。

地図は、もちろん「Ｇｏｏｇｌｅマップ」を通常に利用する場合と
同じように、
倍率の拡大・縮小、
３６０度方向への枠の移動が可能です。

物件の概要について知りたい場合は、
地図に現れた「印」、
あるいは「Ａ」、「Ｂ」といったピン表示をクリックし、
「詳細」を開いてください。
物件ごとの概要が書かれた個別のページに進むことができます。

以上によって、簡単に、
賃貸住宅の地域相場や市場傾向についての
視覚的な把握ができるわけです。

物件情報は「株式会社ジアース」という会社がＧｏｏｇｌｅに
提供しています。
ジアース社のデータベースに登録された各不動産会社の
物件データが、マップに反映される仕組みです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、

「自主管理オーナーです。以前、このブログで、
『ゴミストッカー』が紹介されていました。
カラスの被害にも遭わないで済むということで、
私のアパートにも設置したかったのですが、
当方の物件には、ゴミストッカーを常設するための
スペース自体が無いのです。
何かこれに代わる良いアイデアはありませんか？」

と、いうお悩みの声です。

このブログで紹介したからというわけではないのでしょうが、
最近、新築の集合住宅で、
四国化成工業さんの「ゴミストッカー」が置かれているのを
よく見かけます。
頑丈で、デザインもよく、
おすすめの商品です。

しかし、ゴミストッカーにはひとつ難点があります。
置くと、一定のスペースを常に占拠してしまいます。
いただいた声のように、
「常設できない・・・」という場合も当然あるでしょう。

そこでおすすめの商品です。

逗子にある（株）バイオ食品研究所という会社が開発した
「ラッキーＢＯＸ」です。
折りたたみ式の大型ゴミ収容カゴ、といったところでしょうか。

軽量、丈夫です。
収容力もあって、使わないときはたたんで仕舞えます。

実は私の町内のゴミ置場でもこれが使われています。
とても便利です。

開発・販売が逗子の会社だけに、
主に神奈川県を中心に、好評を博しているようです。

なお、（株）バイオ食品研究所の本業は、
「社名通りの内容です」
とのことなのですが、なぜか、社長さんがこれを開発し、
特許を取り、通信販売しているとのこと。
小さな家族経営のような会社です。

この「ラッキーＢＯＸ」を使うようになって、
私の町内のゴミ置き場では、カラスの被害に遭うことが
完全に無くなりました。

いかがでしょう。ご検討の価値ありと思います。

ただ、注意点として、これを置く場合、
大抵はゴミの収集日ごとに設置・撤収が必要に
なると思われますので、作業がやや忙しくなります。

オーナーの自宅とアパート・マンションが近い場合、
もしくは、
アパート・マンション併用住宅の場合、
「とても重宝な商品」
と、いうことになるでしょう。

連絡先は、

　（株）バイオ食品研究所
　神奈川県逗子市久木８－３－３８
　電話 046-872-0216
　（ウェブサイトはありません）

です。

以下の写真等（新聞記事除く）は、
同社パンフレットから抜粋させていただきました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今回は先週水曜日の続き、
一括借り上げ（サブリース）の課題についてお話しする
第４弾・最終回です。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、
その基本的な注意点、リスクなど、
忌憚なくお話ししたいと思います。

----- 一括借り上げ（サブリース）の注意点
　　　　　　　　　　　　　　（先週水曜日からの続き） -----

■本当に怖い借地借家法・民法　①～③

　入居者（＝借家人）の保護に手厚くオーナーに厳しい
　借地借家法は、一括借り上げ（サブリース）契約を結ぶ
　オーナーと管理会社の間にも、なんと適用されてしまう
　そうです。
　
　その①　契約内容もひっくり返る！
　
　「保証賃料は１０年間見直しなしの据え置き」
　などといったうれしい提案にも、実は注意が必要です。
　加えて契約書の中に、
　「管理会社からは一括借り上げ賃料の減額請求が
　できない」旨の条文があったとしても、それでも、
　完全に安心してしまうことは出来ないのです。
　その一括借り上げ（サブリース）契約が、「普通建物
　賃貸借契約」である限り、借地借家法が適用されます。
　管理会社は、借地借家法上の借家人としての手厚い
　保護を受けることができるのです。
　すなわち、いざという場合、上記の契約条文は無効。
　借地借家法では、賃料が経済変動などによって不相当
　な水準になった場合、契約条件にかかわらず、貸主と
　借主双方に賃料増減の請求ができる権利を認めて
　います。

　その②　え！長期保証なのに中途解約？

　「３０年間の長期保証」、「最長３５年のロングラン保証」
　さらには、契約書の中にも、
　「管理会社からの中途解約を禁止する」旨の条文がある。
　それでも、やはり安心はできません。
　①の減額請求と同様、争いになった場合は法律が契約
　内容を覆してしまいます。
　普通建物賃貸借契約であるかぎり、これも民法上無効
　となり、管理会社＝借家人からの中途解約は、法律で
　認められた正当な権利とされてしまいます。
　逆にオーナー側から解約しようとする場合、話は簡単
　ではありません。管理会社が解約を拒めば、今度は
　借地借家法が適用され、管理会社は借家人として強力
　に保護されます。重い信頼関係の失墜など、いわゆる
　「正当事由」が無いかぎり、解約は困難です。
　その辺りを踏まえてか、オーナーからの解約を承諾する
　場合は多額の違約金を要求する会社があることも
　知っておいてください。
　契約書の中に、オーナーから解約する場合は
　多額の違約金を支払わねばならない旨があらかじめ明記
　されている場合もあります。

　その③　賃料滞納にもじっと我慢？

　ここでいう賃料は、管理会社がオーナーへ支払う一括
　借り上げ賃料のこと。管理会社の経営が傾くなどすれば、
　滞納もありえないことではありません。
　②で説明したとおりです。管理会社からオーナーへの
　振込みが多少遅れても、管理会社は借地借家法の
　適用上、借家人としての保護を受けます。
　１、２ヶ月程度の遅れであれば、個人である入居者を
　相手にするのと同様、「解約を迫るに足るほどの正当
　事由が満たされていない」と、判断されるでしょう。
　裁判に訴えたとしても、オーナーの勝訴は難しいものと
　予想されます。

　なお、以上のような借地借家法等の適用によるリスクを
　軽減する方法としては、契約を定期借家契約とし、
　併せて契約内容を安全なものに整備する方法がある
　ようです。
　しかしながら当然、管理会社側の同意と協力を
　得なければならないものでもありますので、
　簡単便利な対策というわけにはいきません。

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４週にわたってお話ししました、
「一括借り上げ（サブリース）の課題」

以上です。

これらを読んで、
一括借り上げ（サブリース）を検討しているオーナーに対して、
あるいは今、一括借り上げで順調な方にまで、
いたずらに不安を煽ってしまう、
とのご懸念を抱かれる方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、便利な一括借り上げ（サブリース）ですが、
「契約して後悔している」
というオーナーが少なからずいらっしゃることも事実なのです。

そして、さらに申し添えるとするならば、
オーナーに親身な、真面目な管理会社の方が
もちろん圧倒的に多いことも事実です。

まず、良心的な会社を見極め、
自身が大切な資産のオーナーであることを忘れず、
仕事の「丸投げ」に安住しない。

そして、管理会社としっかりコミュニケーションをとる。

それが、一括借り上げ（サブリース）による賃貸経営成功への
秘訣です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今回は先週水曜日の続き、
一括借り上げ（サブリース）の課題についてお話しする
第３弾です。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、
その基本的な注意点、リスクなど、
忌憚なくお話ししたいと思います。

----- 一括借り上げ（サブリース）の注意点
　　　　　　　　　　　　　　（先週水曜日からの続き） -----

■査定家賃が安い場合も

　通常、一括借り上げ（サブリース）契約では、管理会社は
　自らが査定した査定賃料の１０～１５％を保証料として
　受け取ります。この率が低いほど「オーナーがうれしい」
　ということになります。

　但し、この査定賃料は、周辺の相場から見て「確実に
　入居してもらえる」と会社側が判断したもの。実際の
　相場よりはやや低い水準に収まるのが普通です。
　いくら保証料の率が低いからと言っても、もともとの査定
　賃料が相場とかけ離れて低ければ、
　オーナーにとってのメリットはありません。

　管理会社の言いなりにならず、オーナー自身が注意深く
　相場を把握することを忘れてはいけません。

■「免責期間」の存在を忘れない

　意外と知られていないのが「免責期間」です。
　一般的な場合３０～９０日。
　要は、契約後、入居可能日からその期日まで、
　オーナーには賃料が入らないのです。

　「この期間内の家賃収入は全額が管理会社の懐に入り
　ますよ」というのが、免責期間という言葉の意味です。

　新築であってもなかなか決まらないのが昨今です。
　完成した日から全室に入居者が住みはじめることは
　まずありえません。サブリース会社にとっては、
　そのためのリスクヘッジです。

　とはいえ、新築なのに９０日も入居者がつかないので
　あれば、そもそも家賃設定が間違っていたと言っても
　良いでしょう。

　９０日分の家賃が入らないとなると、
　オーナーにとっては、痛い・・・

　新築時だけでなく、入居者の入れ替わりの際にも
　免責期間を設ける契約も見られますので、要注意です。

■割高な大規模修繕の工事発注がセットの場合も

　「当社は３０年一括借り上げシステムです」
　そんなありがたい契約内容であったとしても、
　契約書をよく読むと、「築１５年以内に当社による大規模
　修繕を行うことが条件・・・」と書かれている場合も。
　そんな場合は、えてしてその金額が相場より大幅に
　高いものです。ご注意ください。

■ずさんな管理で、資産価値低下！

　一部の残念な管理会社は、入居者が出て行ったり、
　空室が埋まらなくなったりしない程度ギリギリにまで、
　建物の維持管理水準を落とすといったことをするよう
　です。
　「ウチが一括借り上げしている期間中の最低の
　維持管理だけを考えておけばいい」という、
　オーナーにとってははなはだ迷惑な姿勢です。

　そうしたずさんな管理によって物件が荒れ、資産価値を
　下げられた上に、「１０年経ったのでサヨウナラ！」の
　憂き目に遭うオーナーの例が皆無ではありません。

　物件をよみがえらせるため、オーナーは想定外の費用
　を負担せざるを得なくなったりします。

■不良入居者を集めて、あとはお任せ？

　上記と似た事例です。
　契約期間の満了が近いことを見込むなどした管理会社が、
　入居審査をずさんに行ない、不良入居者に部屋を貸与。
　受け継いだオーナーが賃料回収や苦情対応など、
　大変な苦労を背負い込まされるといったケースです。

■そもそも高い買い物だった！

　「あなたの土地にアパートを建てませんか？当社
　（または関連会社）が建てて、当社が管理しましょう」
　と、いった提案から始まることが多い、一括借り上げ
　（サブリース）の契約話。
　そこで相場よりも高額な一括借り上げ賃料を示され、
　喜んでいたところ、実は建築価格の方が、実際の
　設備仕様の割にかなり高額だった！という事例が
　少なくありません。
　また、「建築価格は相場並み。安心していたところ、
　実は建物が安物仕様になっていた！」
　・・・そんなショッキングな例も見られます。
　もちろん、２年目の契約更新時に一括借り上げ賃料の
　大幅値下げを迫られるというダブルショックが
　待っています。

■管理会社の倒産リスク

　空室が増えたり賃料を下げざるをえない状況が続いて、
　実際に管理会社に入る賃料が借り上げ賃料を大きく
　下まわったり、
　親会社の建築や分譲事業が業績不振であったり、
　そんな理由で、管理会社が倒産に到るケースもあります。

　そうなると当然、オーナーへの一括借り上げ賃料の
　支払いが止まります。
　そういった会社に限って、敷金などの保全がなされて
　いない場合も。
　別の管理会社などへの業務の移管の手間も大変です。

　大切な資産を預けるのですから、管理会社の財務体質
　については、しっかりとチェックを。
　「借り上げ賃料が高いから」「借り上げ期間が長いから」
　といった理由だけで契約してはいけません。

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さて、今週は以上まで。

来週（２７日）は第４弾です。

「本当に怖い借地借家法・民法」
と題して、お話しいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今回は先週水曜日の続きです。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、
その基本的な注意点、リスクなど、
忌憚なくお話ししたいと思います。

----- 一括借り上げ（サブリース）の注意点 -----

■「新築・一棟」でなければ契約が困難です

　通常、一括借り上げ（サブリース）契約の対象となるのは
　新築物件。さらに一棟での契約がほとんどです。
　築年数の経った物件での契約を受け付けてくれる
　会社は少ないのが実情です。

　理由は収益性です。

　通常、物件の築年数が重なれば、
　家賃が下がり、入居率も低下する一方で、
　修繕などの手間が増えます。
　管理会社にとっては収益が上がりにくいわけです。

　同様の理由から、新築であっても、立地や設備に難点を
　もつ物件の場合、契約をしてもらえないことがあります。

　ほかにも管理会社は、
　既に入居している人の中に不良入居者がいる可能性、
　物件に隠れた瑕疵が存在する可能性、
　などをリスクとして気にします。

　新築ではない場合、
　「自社が責任を持って管理していける物件か？」
　管理会社には判断がつきにくい、ということです。

　また、一室単位では空室時のリスクが大きく、管理の
　効率もよくありません。やはり契約を受け付ける会社は
　少ないのが現状です。
　
　もちろん、新築以外、一棟以外でも、
　条件が合えば、一括借り上げ（サブリース）を引き受ける
　会社もあります。

■収入は減ります

　一括借り上げ（サブリース）契約では、オーナーの手に
　渡る収入は、周辺相場から推定される想定家賃の
　８５～９０％程度に留まります。
　残り１０～１５％は手数料として管理会社に支払う
　かたちです。

　一方、一括借り上げ（サブリース）契約ではない通常の
　管理契約の場合、手数料は５％前後です。

　自主管理であれば、こうした費用はもちろんゼロに
　なります。

　賃貸経営に自信のあるプロフェッショナルなオーナーの
　多くが一括借り上げ（サブリース）を使わない理由は、
　ここにあるのです。

■借り上げ賃料があとから大幅に下げられることも

　一括借り上げ賃料（保証賃料）の見直しは、一般的には
　２年ごとの契約更新時に行われます。

　「３０年一括借り上げ」などの長期契約・長期保証を謳う
　場合でも、「２年ごとに見直し」、
　あるいは「１０年目に見直し・それ以降は２年ごと」などと、
　契約書にはしっかりと明記されているはずです。

　ところがこれら賃料見直しの際、予想外に大幅な値下げ
　を要求され、オーナーが当惑するケースがあります。
　当初、なんとか契約を取りたいがため、管理会社
　が一括借り上げ賃料を高めに提示していた場合など、
　あとからこうしたことになりがちです。

　管理会社にとっても、空室が出にくく、利益率が高いのは
　新築後の２～４年程度です。
　そこを過ぎると大抵は客付けが少しずつ難しくなっていき、
　加えて通常の維持費等もかさむようになります。
　築１０年～それ以降ともなればなおさらのことでしょう。

　賃貸経営がどんどん厳しくなるため、管理会社としては、
　「一括借り上げ賃料を提案通りに切り下げないのならば
　解約も辞さない」
　という、冷たい態度に豹変せざるをえないことにも
　なるわけです。

■賃貸経営の難易度が上がる１０年過ぎで、サヨウナラ？

　一括借り上げ（サブリース）契約において、多くの場合、
　契約期間は「新築後１０年」です。
　築１０年目といえば、新築物件との競争が苦しくなり
　始めるなど、賃貸経営の将来に不安が感じられ出す頃
　ですが、同様に管理会社も、この時期以降を不安と見て
　いるのです。
　一括借上げ賃料の大幅減額要求まででは済まず、
　オーナーにとってはまさにこれからが借り上げて
　ほしい時期なのに、
　「更新ナシのサヨウナラ。以降は借り上げてもらえ
　ません・・・」と、いったことが起こりやすくなります。
　（もちろん１１年目以降でも継続して借り上げてくれる
　会社もあります）

■礼金・更新料は管理会社に

　自主管理であればオーナーの収入となる礼金・更新料
　などは、一括借り上げ（サブリース）契約では、
　いずれも管理会社のものになります。
　オーナーの手には渡りません。
　また敷金は管理会社が預かる場合がほとんどのようです。

■修繕や設備の取替えはオーナー負担

　一方、ほとんどの場合、エアコンや給湯器など設備の
　メンテナンス、交換費用については、オーナーが負担
　することになっています。ぜひご注意を。

　なお、原状回復費用のうち、入居者負担分を除いた
　経年劣化部分の修繕費などは、オーナー負担となる
　のが一般的です。

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さて、お話をまだまだ続けたいのですが、
随分長くなってきました。
今週は一旦、以上までといたします。

先週、

　「今週と来週（１３日）は、～
　一括借り上げ（サブリース）について、お話しします。」

と、ご案内したところですが、
改めて見直すと、
皆さんにお伝えしたい内容が盛り沢山ですので、

さらに来週（２０日）、再来週（２７日）と、
「一括借り上げ（サブリース）の課題」
そのうち基本的な注意点・リスクのお話を続けたいと
思います。