こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週と来週は、
オーナーズ・スタイル読者の皆さんからも、
ご質問やお悩みの声が寄せられることが多い、

「一括借り上げ（サブリース）」

について、お話しします。

市況の悪化などから、安心経営の手段として、
利用を希望する賃貸住宅オーナーが増えているといわれる
「一括借り上げ（サブリース）」。

しかし一方で、運営する管理会社への不安や不満の声が、
少なからず上がっていることも事実です。

第一弾である今週は、
まず、
「一括借り上げ（サブリース）」とはどういう契約なのか、
どんなメリットがオーナーを惹きつけているのかについて、
おさらいしてみましょう。

■一括借り上げ（サブリース）契約とは？

一括借り上げ（サブリース）とは、
管理会社が賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げ、
各住戸を入居者に転貸（サブリース）するシステムをいいます。

管理会社は、入居者からの賃料が入ろうと、入るまいと、
契約上定められた賃料を毎月オーナーへ支払います。

賃貸経営の初心者や、
ほかに仕事を持っている、あるいは体力上の理由などから、
「賃貸経営にあまり力を入れられない」
というオーナーにとっては、とても助かるサービスです。

まとめて「サブリース」とよく呼ばれますが、
オーナーと管理会社との契約を「メインリース契約」、
管理会社と入居者との間に結ばれる転貸契約を
「サブリース契約」と呼ぶのが、
本来の姿です。

■一括借り上げ（サブリース）のメリットは？

楽な賃貸経営の実現が、一括借り上げ（サブリース）の
何よりのメリットです。

オーナーは、物件を管理会社に一括して借り上げてもらえます。
管理会社が物件全戸の借主です。
そのため、空室に悩む必要がなくなります。

さらに、入居者募集や入居者管理、建物管理もしてもらえます
ので、それらの仕事からも解放されます。

具体的には、

・空室があっても家賃滞納が生じても、オーナーは毎月、
　固定収入を確保できます。安定した賃貸経営が望めます。

・入居者募集、契約にかかわる様々な作業のほか、
　家賃の入金管理、解約・精算、
　あるいは滞納者への督促、トラブル処理など、
　賃貸経営に関るあらゆる煩わしい仕事から、
　オーナーは解放されます。
　それらをプロにまかせられるわけですから、
　とても安心です。

・入居者と賃貸（転貸）契約を結ぶのは管理会社です。
　オーナーは、沢山の入居者との間に交わされる契約の
　当事者とならずに済みます。
　余計な気苦労が生じません。

・一括借り上げ（サブリース）では、オーナーにとって、
　お金をやりとりする相手は、通常、
　管理会社のみになります。
　確定申告の際、手間があまりかからないのもメリットと
　いえるでしょう。

以上のように、手数料と引き換えに、
賃貸住宅オーナーの仕事を格段に楽にしてくれるのが、
「一括借り上げ（サブリース）」というシステムです。

とりわけ、
「空室率が高い」、「滞納する入居者が多い」
など、
賃貸経営の難度が高い地域の場合、
頼りがいある存在といっていいでしょう。

しかし一方で、一括借り上げ（サブリース）に対しては、
一部に限られはするものの、
冒頭に触れたように、不安や不満の声が
少なくないことも事実なのです。

では、今、我々賃貸住宅オーナーは、
どんな点に注意し、
どんな心構えで、一括借り上げ（サブリース）の活用を
考えていけばいいのでしょうか？

次週は、一括借り上げ（サブリース）に現在生じている
問題点・リスクを掘り下げてみましょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「来年マンションを建てます。近隣の物件が『ペット可』で
成功していると聞き、私もペット可で入居者募集しようと
考えています。何かアドバイスがあればお願いします」

との声にお答えします。

ペット可については、以前にもこのブログで、
「賃貸住宅。ペット可にするときの心構え」
と題し、
若干触れさせていただきました。（→当該記事）

その際は、入居者がペットとの生活を快適に楽しめるよう、
汚れにくい壁、
滑りにくい床、
足洗い場、
など、設備・ハード面の充実が大切なこと。

さらに、それに勝るとも劣らない重要な点として、
「ソフトの充実」
が大切であることについて、お話ししました。

ソフトの充実とは、すなわち、

　・飼ってよいペットの条件
　・飼育ルール
　・原状回復費用の負担ルール

など、ペットの飼育にかかわるルールがしっかりと
整備されていること。

また、「ペットクラブ」など、
入居者同士のコミュニティを醸成していく仕組みが
用意されていることなどです。

（ご参考に→「以前の記事でも紹介した環境省のガイドライン」）

さて、ここで皆さん、何かにお気づきではないでしょうか。

「単なる『ペット可』の物件と、
ペットのための設備・ハードの充実、ソフトの充実が
実現している物件というのは、
それぞれ『別物』と言ってもいいのではないか？」

そのとおりなのです。

単に通常の物件の入居条件に「ペット可」を加えたものと、
ペットを飼うためのハード・ソフトが充実している物件とでは、
実は意味が大きく違います。

ペットを飼っていたり、飼った経験がある方は、
そのことがよく分かるのではないでしょうか。

ペットと暮らすためのハードも、
ソフトも、
何も用意されていないただの物件の場合、
いくら「ペット可」と言われても、その生活は快適ではありません。

たとえば、ペットが汚してしまった壁紙や床を見ながら、
「なぜこんなデリケートな素材を？」
と疑問を感じながら、
原状回復費用の負担を想ってため息をつく毎日・・・

どの飼い主も、それはまっぴらでしょう。

そうした物件とは別に、
入居者が快適にペットとの生活を楽しめるよう、
ハード・ソフトを充実させている物件のことを
最近は、
「ペット共生型」と、いいます。
（ペット共生型マンション、ペット共生型アパートなどと呼称）

これからは、ただ「ペット可」であるだけでなく、
ペットを飼ってもよい物件である以上は、
入居者がペットとともに楽しく快適に暮らせる「ペット共生型」が、
当たり前になっていくことでしょう。

私も２匹の猫と一緒に暮らしているのでよくわかるのです。
ペットのごはんを置くスペースや、
トイレを置くスペース、
ぺットが休憩するスペース、
ペット用のドア、
などは、ぜひとも必要です。

ペット共生型マンション・アパートの場合、
そうした設備のほか、

・壁紙が壁の上下で貼り分けられているため、
　原状回復費用を安く済ませられる。

・ペットが滑って怪我をしにくく、
　足音も響きにくく、
　なおかつ、傷や汚れもつきにくい床材の採用

といった工夫がされているようです。

実際に、そうしたペット共生型マンション・アパートは
徐々に増えています。

なにしろ、ペットの数自体が増えているのです。
統計によれば、すでに国内の未成年者の数よりも多いのです。

しかも、
「今は飼っていないが、将来飼ってみたい」
という希望者は、
現在ペットを飼っている人の２倍（！）もいます。

そういった状況です。
「うちのマンション・アパートはペット可でいこう」
と、いま考えているオーナーさんは、
「単なるペット可」
という従来からの手軽な策をとって投資の負担を避けるか、
あるいは
「ペット共生型」という積極策で拡大する市場をねらうか、
思案のしどころです。

なにしろ、ペット共生型をより充実させようと思えば、
きりがありません。

述べたような床や壁の工夫のほかにも、
「飛び出し防護柵」や「リードフック」の備え付けはもとより、

空気清浄機、汚物処理設備などの設置、

ソフト面では、
ペットの飼育や健康管理をサポートする会社との提携など・・・

資金と需要の両方を睨みながら、
これらにどのくらい手を広げていくか、
どの程度までで収めておくか、
なかなかの難題です。

ただ、ひとつだけ確実にいえることは・・・

その昔、
犬は玄関の外などで番犬として飼うのが当たり前でした。
それがいつの間にか、
番犬は務まりそうもない小型犬が飼い犬の主流になり、
家の中で飼うのが当たり前に。

ネコも同様に、「家ネコ」が普通になりました。

彼らは家族の一員となったのです。

昔は人間のごはんの残り物がペットのエサでしたが、
今ではペット専用の、しかも高額なごちそうが増え、
それが売れています。

ペット用の服も、おもちゃも・・・。

おそらくは、もう、時代が後戻りすることはないでしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「この春の入居者募集では苦戦しました。
仲介会社と話し合って、
今後の戦略を練り直そうと考えていますが、
何かヒントになることはありませんか？」

と、いうご相談です。

そこで私から、つい見逃してしまわれやすい、
今の時代ならではの大事なポイントを
ひとつ、お伝えしたいと思います。

役立つようであれば、ぜひ、ご参考にしてください。

入居者募集にかかわる今の時代ならではの大事なポイント、
それは「写真」です。

写真はいま、入居者募集には欠かせないものになりつつあります。
インターネット上の物件広告などに表示されるほか、
仲介会社の店頭も・・・ご覧下さい。
この頃はカラフルな物件写真で賑わうお店が増えています。

あなたの物件をアピールする重要な要素であるこの「写真」。
仲介会社さんは、ちゃんと撮ってくれているでしょうか？

設備が写っているだけ、様子がわかるだけ・・・
では駄目なのです。

入居希望者が見たいのは、部屋全体です。
床、壁、天井、窓、
そして、それらに囲まれた空間です。

この「空間」をきれいに、広く見せるために、

たとえカメラに詳しくなくとも、
「２０ミリ程度の広角レンズは必須」と、覚えておいてください。

さらに、撮影者は部屋の四隅それぞれに立ってみます。
床、壁、天井、窓など、
なるべく多くが画面に入り、部屋全体の様子がわかるような
写真を撮ってください。

シンプルなデジカメでしか撮ってくれない仲介会社には、
「それでは駄目だ」
と、はっきり教えてあげましょう。

遠慮する必要はないのです。
このことに気付けていないということは、
その会社にとっても、経営上、深刻な問題です。

たとえ同じ部屋でも、
写りの良い写真は、入居希望者の目に留まりやすくなります。
下手な写真は、
かえってマイナスのイメージを与えてしまいます。

明るさも大切です。

部屋が明るく見えるように写っていますか？
できれば光があふれているように見えるのが理想です。

もちろん、アピールしたい設備やポイントがあれば、
忘れずに接近撮影しておきます。

また、よい写真を撮るには、
カメラの機能や腕も大事ですが、
「数打てば当たる」・・・的な部分があることも確かです。

その点、デジタルカメラの時代になり、
フィルムの無駄を心配する必要も無くなりました。

実際に使われる写真点数の２０～３０倍は撮ってもらい、
その中からじっくりと「傑作」を選んで広告に載せ、
入居希望者の目に届けてください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「地デジアンテナを設置する以外にも、
光ファイバーで地デジ対応が出来ると、よく宣伝されています。
あらましをおしえてください」

と、いうご質問です。

先日、このブログで、地デジのことについて、
三週にわたってお話をさせていただきました。

（→集合住宅の地デジ化助成金・締め切りは８月末！）
（→集合住宅の地デジ化・工事会社選びと費用について）
（→地デジはアンテナ工事なしで観られることも多い？）

これらはもっとも一般的な、
地デジアンテナを設置して地デジ対応する場合のことを
中心としたお話です。

地デジを観るには、主に三つ、方法があります。

アンテナを設置して観る方法、
ケーブルテレビ経由で観る方法、
そして、
光ファイバーで観る方法です。

「光ファイバー」といっても、
特別に大掛かりな設備などをイメージする必要はありません。
通常我々の頭に浮かぶ電線と変わりない姿をしています。
多くの場合、電話用配管を使って、
電柱から伸びる「光ファイバーケーブル」を
建物の中に引き込みます。

光ファイバーケーブルを利用するサービスのひとつに、
ＮＴＴ東日本の「フレッツ・テレビ」があります。

賃貸住宅の場合、オーナーが建物単位で一括で契約し、
一住戸あたり毎月５００円程度を支払います。

映像や音声は、アンテナではなく、
建物に引き込まれた光ファイバーケーブルを通して、
配信されることになるわけです。

このサービスを利用すれば、地デジだけでなく、
ＢＳテレビも観ることができるようになります。

入居者が別料金を払えば、
多チャンネル有料放送の「スカパー！」も
簡単に視聴できます。

通常これらを観るために必要なパラボラアンテナや、
ケーブルテレビ用のセットトップボックスという機械も不要です。

来年７月の「地デジ移行」後は、
地デジが見られることはどこでも当たり前のこととなりますが、
これならば、「地デジ＋アルファ」をアピールできます。
他の物件との差別化にも役立ちそうです。

なお、導入の際は、
「フレッツ光」というインターネットサービスを導入する工事も
同時に行うことができますので、
「うちはインターネット対策もまだなんだが・・・」
という場合は、なお良し。です。

ところで、
少し以前に読んだ新聞報道によれば、
アパート・マンションなどの集合住宅で、
地デジ対応が済んでいない割合は、

東京４９％
埼玉４３％
神奈川５９％
千葉５７％

とのこと。

北海道の９８％、近畿の９９％などと比べ、
極端に進んでいません。

これら南関東１都３県の建物の多くが、
これまで、テレビ電波事情から、
ＵＨＦアンテナを設置していなかったことが原因と
考えられています。

これを「南関東問題」と呼ぶそうです。

地デジ移行直前になると、工事が混み合って、
最悪の場合、対応が間に合わなくなる可能性も
指摘されています。

賃貸住宅の場合、影響は当然入居者にも及びます。

できれば年内に工事を終え、
来春の賃貸オンシーズンに備えるのが
望ましいでしょう。

なお、私も最近知ったのですが、
築年数のかさんだ古い集合住宅の場合、
地デジ対応にする際、
驚くような多額の工事費用が必要となるケースもあるそうです。

また、総務省は集合住宅向けに、
アンテナ工事費用の補助を行なっていましたが、
利用数が予想より少ないまま、８月末で終了しています。

その理由をリフォーム会社や管理会社に聞いてみると、
「補助のために定められた条件に合う集合住宅がとても少ない」
ことも原因であるとか。

行政の対応にも課題があったように思われます。

ともあれ、いずれにせよ、必ず来年７月の地デジ移行までに
我々は何らかの地デジ対応をしなければなりません。

ぜひお急ぎ下さい！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先々週から続いている、
読者の皆さんがオーナーズ・スタイル本誌のアンケートハガキに
書いてくださったコメントを紹介する特集第三弾。
一旦、今回で最終回です。

賃貸住宅オーナーである読者がどんなことを
悩んだり、考えていらっしゃるのか、
このブログの読者の皆さんにとっても、
興味深いのではないかと思います。

誤字や難しい言い回しなど、若干の修正をさせていただきました。

もちろん、個人的な内容や個人を特定できる可能性の
ある部分などは、削除もしくは修正しています。

では、どうぞ。

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４月より賃貸経営を始めました。
場所に恵まれ、金利もそこそこで借りられました。

　

夫と二人名義のビルを建てました。
４．１％の金利で返済しています。
繰上げ返済を夫に提案するのですが、
借金していた方が税金が少なくて済むと言って応じません。

　

今まで「家賃が入ればよい」とだけ思っておりましたが、
オーナーズ・スタイルを送っていただき、自分の物件に対して、
考えることがたくさん出てきました。

　

管理会社に任せていますが今のところ何も不満はありません。
ありがたいと思っています。

　

管理会社の動きがのんびりで、空室があることを
気にしてくれない。
報告は集金の連絡のみ。とても考えられない。

　

毎号充実した内容で、参考にさせていただいていますが、
前号をなくしてしまいました。
バックナンバーの在庫はありませんか。

　

いつもいい情報が載っているので、今後のためを考え
拝読しています。

　

現在アパート経営をしているオーナーさんの声をもっと載せて
ほしい。

　

不動産に関わるニュースの解読を載せてほしい。

　

様々な具体例が豊富に掲載されることを期待しています。

　

入居者の方にいかに快適に過ごしていただくか、
参考になります。
これからもどしどし載せて下さい。

　

保有すべき不動産、売却すべき不動産について
考えさせられました。

　

遊休地を保有していますが、売却するか、
有効活用するべきか、相談したい。

　

平成元年に建てたアパートが古くなりました。
リフォームするか建て替えするか検討する上で、
オーナーズ・スタイルを参考にしています。

　

カラフルで読みやすい記事が気に入っています。

　

満室を続けることの困難を実感するこの頃です。
何をどのように改善すればよいのか・・・。

　

一戸建てを貸す場合の色々なことが知りたい。

　

４年間住んでいた方が退去してから５ヶ月、
入居者が無く、空いております。
立地はよいと思っておりますが、家賃が高いのか・・・。

　

小さいアパートをもう１軒建てようかと考え中ですが、
迷っています。

　

年間２回は海外旅行に行っておりますが、
船の旅は今まで一度も体験したことがありません。
いつか船旅の魅力に触れてみたいと思っております。

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いかがでしたか。

三週にわたって様々な声を紹介いたしました。

オーナーズ・スタイルは読者の皆様の声と応援に
支えられています。

ありがとうございます。