こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は、先週の続きです。
読者の皆さんがオーナーズ・スタイル本誌のアンケートハガキに
書いてくださったコメントを紹介する特集第二弾です。

賃貸オーナーである読者の方がどんなことを
悩んだり、考えていらっしゃるのか、
このブログの読者の皆さんにとっても、
興味深いのではないかと思います。

誤字や難しい言い回しなど、若干の修正をさせていただきました。

もちろん、個人を特定できる可能性のある部分などは、
削除もしくは修正しています。

では、どうぞ。

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「オーナーズ・スタイル」はどのページもありがたく、役に立ちます。
一度読んだだけでは気が済まず、何度も何度も読み返して
いるので、いつもテーブルの上に出しっぱなしです。

　

広告と一般記事の区別がつきにくい。
広告には「ＰＲのページ」などと表示すべきではないか。

　

今まで知っているようで知らなかったことを再認識できます。

　

日頃疑問に思っていることが記事でわかったり・・・
とても参考になります。

　

人口減少による不動産の需給関係への影響について
詳しく採り上げてほしい。

　

初めて「オーナーズ・スタイル」を読みました。
気になっていたことについて書かれてあり、中身もとても
充実していると思いました。

　

エントランスのこと、家具付マンション・・・悩んでいたことが
読んで一掃されました。

　

新しい設備、機器、建具等の情報を載せてほしいです。

　

最新コンセプトのマンション・アパートを紹介して下さい。
ペット共生型、ガーデニング対応型等・・・。

　

インターネットのことがよく分からないので、
記事に採り上げてくれるとありがたいです。

　

本日最新号を手したばかり。楽しい記事がいっぱいの感じ。
ゆっくり読ませていただきます。

　

同程度の部屋でもその時々の状況によって賃料差が
生じてしまいます。入居者に対して不公平な気がして・・・。
極力公平にするためのよい方法はないでしょうか。

　

最近の入居者ニーズはレベルが高い。
特にセキュリティー、キッチン、サニタリー、浴室、収納等、
オーナーとしてちゃんと意識を持たないと・・・。

　

駅から２分。便利だと思うのに、
１階はなかなか入居者が喜ばない。
何か良い方法はないだろうか。

　

何年ごとくらいにリフォームする必要があるのか、
費用など、大体のことを知りたい。

　

現在土地を駐車場にしております。アパート等を建築しようか
考えておりますが、
コインパーキングもどうかと悩んでいます。

　

いつも貴重な情報提供ありがとうございます。
賃貸経営者にとって非常に役に立ちます。
皆から喜ばれていると思います。

　

不動産屋さんにほとんどお任せしておりますので、
この本が届いたときだけ、オーナーであることを自覚できます。
ありがたく思っております。

　

「オーナーズ・スタイル」、今回もとても参考になりました。

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いかがですか。

また来週に続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は、読者の皆さんがオーナーズ・スタイル本誌の
アンケートハガキに書いてくださったコメントを
紹介したいと思います。

賃貸住宅オーナーである読者がどんなことを
悩んだり、考えていらっしゃるのか、
このブログの読者の皆さんにとっても、
興味深いのではないかと思います。

誤字や難しい言い回しなど、若干の修正をさせていただきました。

もちろん、個人を特定できる可能性のある部分などは、
削除もしくは修正しています。

では、どうぞ。

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賃貸経営を始めて３年になります。
ゴミの出し方、家賃の払い方など、
入居者の方って、それぞれ性格が違いますね。

　

近ごろは部屋を汚したり設備を壊したりしても
平然としている若い入居者が増え困っています。
借りて住んでいるという自覚やモラルは
まったくないのだろうか・・・

　

法律相談がしたい。色々なケースのトラブルを知りたい。

　

入居者退去後のリフォーム（原状回復）のオーナー持ち分
について詳しく知りたい。

　

ワンルームマンション入居希望者が、
将来持つと思われる希望、特に居室内の設備、安全面など
について、またその傾向について知りたい。

　

デザイナーズマンションを安く建築する方法を特集
してほしい！

　

築年数がかさんでくると新築に客をとられてしまいますので、
その点がこれからの悩みです。

　

老朽化した給水管の工事をしたい。
各工法の特徴と長所・短所について比較検討したい。

　

小規模なアパートを経営しています。
青色申告、法律、接客等のノウハウを得るため、
多くの様々な経験談の掲載をお願いいたします。

　

管理会社に一任しています。順調です。

　

古い２棟も満室です！

　

アパート建築用の土地についての案内も載せていただけると
ありがたいです。

　

新築して一年が経過しました。家賃の値上げを考えていますが、
良い方法があれば、教えてください。

　

今、一人、家賃滞納者がいて困ってます。

　

特徴のある賃貸マンションの紹介をしてほしい。
ライダーズマンションなど。

　

周囲に新しい物件が出来ると、当方の築１０年以上の物件の
空室がひとつひとつ増していきます。
仕方ないのでしょうかね・・・。

　

年齢も重なってきましたので、管理会社と契約しようかと
考えるこの頃です。

　

マンションに偏らずアパート等小規模経営のことも
しっかり採り上げて。

　

オーナーズ・スタイルには知りたいことがズバリ掲載されています。

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いかがですか。

また来週に続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週の声は、
「アパートとともに、月極め駐車場も経営しています。
苦戦しているのは駐車場の方。
解約が続き、空きが増えています。
かといって、建物を建てるほどの投資はできません。
アドバイスはありますか？」

最近、同様のお悩みを耳にする機会が増えました。

私の周りでもそうですが、２０代、３０代の車離れが進んでいます。

車を持っていない都内在住の２０代の男性にその理由を聞くと、
購入費はもちろんですが、
「税金や保険代、駐車場代金などの維持費が、
車の利用頻度や必要性に見合わないから」
という答えがよく返ってきます。

私達が若いころは、土日や夜のプライベートタイムに、
車は絶対の必需品でしたが、
「草食系の男子」が増えた今は、そうではないようです。

そのような時代性を反映して、
必要なときに、必要な時間だけ共同利用の車を使うという、
カーシェアリングが人気を集めています。

カーシェアリングのあらましについては、
以前もこのブログで紹介しました。
よかったら当該記事をご覧下さい。
（→「カーシェアリングが伸びています」）

レンタカーとの主な違いは、
会員制で、１５分や３０分といった短時間での利用が可能なこと。
身近にある無人の「ステーション」で、貸し出し・返却ができる
ことなどです。

車を週に数回、
１～２時間程度、
買い物や送迎などの日常的な用事のために利用するのが
主である・・・といった場合、
所有するよりも、カーシェアリングの方が、
大幅に経済的となるようです。

つまり、カーシェアリングは、自動車の所有台数を
少なくしていく効果があるわけですから、
駐車場経営の敵でもあるわけです。

しかし、いま、この新しい事業を成長産業と見込んで、
大手商社、自動車メーカー、レンタカー会社、中古車会社、
駐車場会社、金融会社、
そのほかベンチャー企業などが続々と参入中。
普及は一気に拡大しつつあるようです。

そんな各社が求めているのが、
カーシェアリング用のクルマを置くための駐車場です。

ここに、「敵」であるカーシェアリングと、
駐車場経営との平和な接点が見出せます。

空きに悩む駐車場オーナーにも、
カーシェアリングとの提携という道がひらける可能性が
まだ残されているのです。

カーシェアリング会社がオーナーから駐車場を単純に
借り上げる場合もあります。

オーナーが駐車場を無料で提供するかわりに、
売上をシェアするという、
共同事業方式も行なわれています。

賃貸住宅とも接点はあります。

賃貸住宅に付属する駐車場にカーシェアリング用の車を置き、
入居者が会員になれる特典をつけるというものです。

うまくいけば、物件の付加価値が高まるため、
空室対策にもなります。
オーナーの持ち出しが少ない、もしくはノーリスクであることも
魅力です。

私の知る具体的な例では、
「２ＤＫで１５戸以上」など、ある程度の規模の賃貸住宅に
付属する駐車場に、シェアリングする車を置き、
入居者や近隣の会員が共同で利用、という条件で、
まずまずの採算がとれているとのこと。

最近は都心の賃貸マンションでも、カーシェアリングの導入が
進んでいます。

トヨタのプリウスやＢＭＷのミニなど、
「ちょっと乗ってみたいな」と思わせるような車を
導入することが多いのだそうです。

駐車場経営の不振にお悩みのオーナーさん、
新しい空室対策のアイデアを探している方にとって、
カーシェアリングは、条件によっては、
よい検討の対象となることでしょう。

（参考：カーシェアリング普及推進協議会のサイト）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週の声は、
「事情があって古いアパートをすぐに売却したい。
できるだけ高く売りたいのだが・・・」

と、いうもの。

先週、「老朽化物件の売却にかかわる心の準備」と題して、
やがてやってくる賃貸経営の廃業に際しての
大事な心構えについて触れましたが、
今回はさらに具体的に、
物件売却のポイントについて、
基本的なことをいくつか簡単にお話ししましょう。

まずは、
「仲介会社選び」です。

●仲介会社選びが最も重要――
　事業用物件を多く扱っている仲介会社に依頼することを
　おすすめします。
　「昔から付き合いがあるから」とか、
　「入居者募集をいつもちゃんとやってくれているから」
　という理由だけで、
　物件売却の仲介を依頼するのは危険です。
　事業用物件の売買は高い専門性が求められる分野です。
　特殊な領域の仕事なのです。

●賃貸住宅に関する専門知識を持っている会社に依頼を――
　事業用物件の中でも、賃貸住宅については
　さらに専門的な知識が求められます。
　事業用のビル・土地の売買ばかりが得意な会社は、
　避けるべきでしょう。

●購入希望の投資家を多く抱えている会社に依頼する――
　あなたの売却物件を購入するのは、
　大抵の場合、ご近所の方や地主さんではありません。
　賃貸住宅を金融商品のひとつととらえている、
　投資家と呼ばれる人達が買い手となる可能性が高いのです。
　この人たちを数多くネットワークに抱え、
　そのニーズなどを把握している会社が有利です。

●インターネットでの情報発信に強い会社に依頼を――
　投資家は首都圏中、あるいは全国に広く存在しています。
　インターネットで全国に情報発信している会社が
　当然有利でしょう。

●複数の会社に査定を依頼してください――
　複数の査定資料をしっかりと見比べることで、
　それぞれの会社の良し悪しが見えてくるものです。
　仲介会社によって、得意な地域や物件の種類に
　違いがあります。
　また、市場を調査する力にも差があります。
　査定資料をよく読んで、ぜひそうした点に気付いてください。
　最新の周辺事例などに基づいた、
　最も合理的な査定をしている会社を選ぶべきでしょう。

次に、望ましいオーナー側の「準備」です。
　
●できれば満室に――
　収益性で物件価格が決まりますので、
　満室の状態の方がもちろん高く売れます。
　空室が多いと買い手を不安にさせますので、
　価格は安くなりがちです。

●できれば家賃を高く――
　同じく、収益性で物件価格が決まりますので、
　家賃は高く維持されていた方が有利です。

●外装をきれいにする――
　賃貸住宅の場合は通常内部が見られませんので、
　外見がいっそう重要になります。
　もちろん、購入希望者は必ず現地を見に来ます。
　エントランスや自転車置き場などの清掃・整頓を
　欠かさないことが大切です。
　「管理が行き届いていて、入居者も満足して住んでいる
　物件のようだ」と、見られることが重要です。

●売り急がない・余裕を持って売る――
　急げば足元を見られ、買い叩かれます。

最後に、そのほかのポイントを挙げます。

●不動産会社に買い取ってもらうことも検討の対象に――
　老朽化した物件や、空室の多い物件の場合、
　投資家はなかなか購入してくれません。
　そうした際、買い取りを専門に行なう不動産会社などに、
　買い取ってもらった方がよい場合があります。
　思った価格で売ることが難しくなるかもしれませんが、
　大規模な修繕、立ち退き交渉などはプロに任せ、
　彼らの手であなたの物件を「売れる商品」に
　生まれ変わらせてもらった方が、
　費やす労力など、様々なことを考えた上で、
　お得なこともあります。

●信頼できる会社・担当者と出会えたら「専任」で依頼を――
　やはり専任媒介を頼んだ方が、
　一般媒介よりも力を入れて取り組んでもらえます。
　大手仲介会社であれば、情報はすぐに全国に配信されます。
　一般媒介で複数の会社に依頼するのと、
　効果に変わりがない場合がほとんどです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週の声は、
「長年賃貸住宅を経営してきました。
しかし、年齢も重なり、そろそろ引退を考えています。
物件もかなり老朽化してきました。
近い将来の売却を考えるにあたって、
何か心構えをしておくべきことなど、ありますか？」

お答えします。

以前、読者の方から相談があり、
それにお応えした実例を紹介しましょう。

その方からのご相談は、
「老朽化したアパートを売却したい」というもの。

４室の物件でしたが、入居者がいらっしゃったのは２室。
ともに、ご高齢の単身者でした。
老朽化している分、
家賃は周辺相場よりも相当安く設定されていました。

ご相談者であるオーナーが、入居者に立ち退きの話を
したところ、答えは「ＮＯ」。
理由は、「引っ越し先がない」。

同じ程度の安価な家賃で住めるアパートが、
周辺にはないのです。

仕方なく、オーナーさんは、
入居者さんのいらっしゃるそのままの状態での売却を
考えることにしました。

しかし、オーナーズ・スタイルが提携する複数の不動産会社に
査定を依頼したところ、
売却価格は、
「更地で土地を売るよりもかなり安くなりますよ」
という結果になりました。

いわゆる収益還元法で利回り計算をすれば、
当然そうなるでしょう。

さらに、入居者がいる以上は、「先々の立ち退き料」、
老朽化物件ということで、「のちの解体費用」、
物件を買う方としては、
これらのマイナスを価格に見込まなければなりません。

がっかりされたオーナーさんは、
「しばらく様子をみながら検討する」とのことで、
お話は一旦保留となりました。

どの賃貸住宅も、いつかは必ず老朽化します。

木造の賃貸住宅でも、しっかり手入れをすれば、
４０年、５０年は持つと言われています。
しかし、老朽化によってメンテナンスのためのコストは
増えていきますし、競争力も低下します。
物件を長く維持し続けることが、
経営上、必ずしも良いとは限らないことも、
頭に入れておくべきでしょう。

老朽化した物件を建て替えるにしても、
売却するにしても、
大抵は、入居者の方には退去をお願いすることになります。
このことも忘れてはいけません。

立ち退き料という、多額の出費が発生する可能性が
あるからです。
金額で揉める場合も、多々あります。

ご存知のとおり、
借地借家法のもとでは、正当事由がないかぎりは、
入居者は退去しなくてよいことになっています。
入居者の住み続ける権利が、法律で厚く保護されています。

正当事由とは、ひとことでいえば、切迫した事情のことです。

しかし、オーナーさんが自らの主観で、「切迫してます」と
訴えても、簡単には通りません。

入居者が長期にわたって家賃を滞納、督促しても支払わず、
オーナーさんが立ち退き・明け渡し訴訟を起こして
それを裁判所が認めた場合、
あるいは建物が老朽化し、倒壊する危険性が高いなど、
よほどの事情でない限り、
正当事由としては認めてもらえないと考えるべきでしょう。

そこで登場するのが、立ち退き料です。

一般的な立ち退き料の相場は、
賃貸住宅の場合、諸事情に応じて、
２０～５００万円程度になるのだそうです。
（あるいは家賃の１０ヶ月分程度までとも聞かれます）

この「諸事情」に、注意が必要と考えてください。

たとえば老朽化している物件の場合は、
家賃が周辺相場より安くなっているのが普通です。

入居者が得ている「周辺より安い」という経済的な「得」を
「出て行ってください」
と言う側が、お金で補てんしてあげなければなりません。

先ほどの事例であれば、
入居者さんが新居へ引っ越しし、その後払う家賃が高くなる分を
オーナーさんがそののちずっと立ち退き料として
補償し続ける、というケースも生じかねないわけです。

これは、オーナーにとって、本当に頭の痛い問題です。

しかし、賃貸経営をする以上、
忘れてはならない、将来への心構えです。

心構えをするだけでなく、
立ち退き料に備えた実際の資金の手当ても、
考えておかなければなりません。

実際、立ち退き交渉の必要が生じた場合、
オーナーが入居者とじっくり交渉する、というのが
一般的のようです。

しかし、時間と労力と根気のいる仕事です。

これが「厳しい・・・！」という場合は、
弁護士さんを立てたり、立ち退き交渉を手伝ってくれる
コンサルタントに相談したりするのもよいでしょう。

費用はかかりますが、
専門家にまかせるというのもひとつの方法です。