こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

先日、「賃貸住宅のこの春の市況はどうだったのですか？」という
質問をいただきましたので、少し調べてみました。

アットホーム㈱さんによれば、首都圏の居住用賃貸物件の
４月の成約数は、前年同月比で5.0％増加しまして、
11 か月ぶりにプラスに転じたとのことです。

成約件数を地域別にみると、
神奈川県が前年同月比で４ヵ月連続増加、
東京都下が前年同月比で２ヵ月連続増加、
ともに２ケタ増となっています。

また、大幅な減少が続いていた東京23 区が、
僅かながらも前年同月比で11カ月ぶりに増加しています。

成約件数が前年比で増えたということは、
昨年よりも賃貸の動きが活発になっているということです。

賃貸住宅の市況は、回復の兆しが表れているように思えます。

http://athome-inc.jp/pdf/news/100525_1.pdf

しかし一方で、
㈱ネクストさんの「HOME'Sマーケットレポート【賃貸：首都圏】
（2010年４月度）」によれば、
首都圏のマンション、アパートで入居希望者から問合せのあった
物件の平均賃料の前年同月比を見ると、
まだ２％程度の微減傾向にあります。

家賃の下落傾向が、昨年よりは緩やかですが、
まだ続いていることがわかります。

また、敷金・礼金も、マンション、アパートともに、
前年同月比で１０～２０％前後の下落傾向が続いていますので、
賃貸住宅の市況は、まだ底打ちはしていないように感じます。

ちなみに、アパートの礼金は、都県別の４月の平均は、
以下の通りだったようです。

　　　東京　　０．８９ヶ月
　　　神奈川　０．７３ヶ月
　　　千葉　　０．４３ヶ月
　　　埼玉　　０．５１ヶ月

http://www.next-group.jp/csr/pdf/realestate_1004.pdf

　●中古の売買も好調

　参考までに、市況を最も敏感に反映すると言われている
　中古マンションの成約価格を見てみましょう。
　アットホーム㈱さんのデータによれば、
　１ 戸あたり平均成約価格が前年同月比で1.5％上昇し、
　４ヵ月連続のプラスとなっています。
　http://athome-inc.jp/pdf/news/100527_1.pdf

　●新築着工数も好調

　また、５月３１日に国土交通省が発表した
　「建築着工統計調査報告（平成22年４月分）」によれば、
　全国の新設住宅着工戸数は、前年同月比で0.6％増加し、
　17ヵ月ぶりの増加となっています。

　首都圏だけを見ると、
　　　　総戸数（前年同月比 7.2％増）
　　　　持家（同 8.2％増）
　　　　貸家（同 0.3％増）
　　　　分譲住宅（同 41.0％増）　です。

　持ち家の着工件数は、平成１９年ごろから続く低落傾向にやっと
　歯止めがかかった模様です。

　賃貸住宅の着工件数は、平成２１年に前年比で２３％も
　落ち込みましたが、やっと底打ち傾向のようです。

　分譲は、平成２１年に前年比で４０％も落ち込みましたが、
　やっと回復基調、と言えそうです。

　ローン減税、エコポイント制度、贈与税の優遇などの
　景気対策の効果で、すでに景気の底を打った印象があります。
　http://www.mlit.go.jp/common/000115312.pdf

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

今週の声は、
「アパートを自主管理しています。
ペット可にすると空室対策になると、仲介会社から
勧められます。
しかし、安易に応じてよいものか・・・。
私自身はペットのことがよくわかりません。
アドバイスはありませんか？」

お答えします。

ある住宅メーカーさんの調査によると、
賃貸住宅（そのメーカーさん関連の物件です）
に住む人のうち、ペットを飼っている人の割合は５％。

しかし、「ペットを飼いたい」と思っている人となると、
その割合が５割近くに跳ね上がるという結果が
出ています。

ペットを飼いたいと思う多くの入居者の希望に対して、
オーナー側が応えきれていない構図がうかがえます。

ですので、お話の仲介会社さんが、
「ペット可にすると空室対策になる」
と勧められるのにも、十分な根拠はあるわけです。

ただ、ご質問から察すると、
ご自身はペット飼育のご経験があまり無い様子。

いますぐに「ペット可」に、ということであれば、
ペット可の賃貸住宅ならではの管理ノウハウを持つ会社に、
管理を依頼するのが、もっとも無難な選択といえるでしょう。

なぜなら、入居者が快適にペットとの生活を楽しめる
共同住宅の条件としては、
「汚れにくい壁」、「傷つきにくい床」、「足洗い場」など、
設備・ハード面のほか、
ソフト面が、
それらに勝るとも劣らないほどに重要だからです。

　・飼ってよいペットの条件
　・飼育ルール
　・原状回復費用のルール

　そして、入居者同士のコミュニティの醸成など、

十分な体制をととのえておかなければ、
トラブルが続発し、
入居者、ペット、オーナーさん、
すべてに不幸が生じかねません。

以前このブログでご紹介した、
環境省の「住宅密集地における犬猫の適正飼養ガイドライン」
でも、
ペットの飼える共同住宅においての
「飼い主の会（ペットクラブ）」設置についての重要性が
しっかりと語られています。

（参考：５月１７日の記事
　環境省の「ペット飼育のためのガイドライン」）

また、もちろんのことですが、
冒頭のような調査結果があるとはいっても、

「肝心のご自身の物件周辺に、ペット可の賃貸住宅への
ニーズがどのくらいあるのか？」

見極めを怠ってはいけません。

さらに、
ペットにかかわるアレルギー体質をお持ちの方もいます。
現在お住まいの入居者の皆さんから、
「ペット可」へのご理解を得られるかどうかも、
クリアすべき大きな前提です。

（冒頭の調査結果の出典：積水ハウス入居者ニーズ調査）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

今週の声は、
「太陽光発電導入補助金、今年度からは制度が変わり、
賃貸住宅でも支給対象となると聞きました。
内容を知りたいのですが・・・」

お答えします。

おっしゃるとおり、
以前は、「自ら居住する住宅」であることが補助の要件となって
いたため、賃貸アパート・マンションの場合、ほぼ対象とは
ならなかった「太陽光発電導入支援対策費補助金」ですが、

今年度（平成２２年度）予算分においては、
要件が緩和されています。

「自ら居住する住宅」に加え、

「登記簿謄本で住宅（居宅、寄宿舎、共同住宅）と確認
できるもの」
が新たに補助の対象となったため、
賃貸住宅のオーナーによる申請、補助金受給が
可能となりました。

　公称最大出力：１０ｋＷ未満
　システム価格：６５万円／ｋＷ以下
　太陽電池モジュール：適合機種であること

などの基本要件、
その他、申請基準などの要件をクリアした上で、

設置される設備の出力１ｋＷあたり７万円の補助金が
受けられます。

申込期間は
　平成22年4月26日～平成22年12月24日必着
です。
但し、
「この期間中でも予算に達した場合、締め切られる場合がある」
ということになっています。
一応、頭に入れておいたほうがいいでしょう。

制度の案内や注意事項が、

一般社団法人太陽光発電協会
太陽光発電普及拡大センター
略称：J-PEC

のサイトに詳しく掲げられていますので、
ご覧になってみてください。

なお、今お話しした国からの補助金以外に、
各自治体からの補助金も今年度分が確定しつつあります。
ちなみに東京都の場合、
以前より、上記に述べた国の新制度同様、
賃貸住宅でも補助を受けることが可能です。
（１ｋＷあたり１０万円）

また、未調査ですが、これまで可能でなかった
多くの自治体にも制度変更があるかもしれません。
ぜひご確認をおすすめします。

環境にやさしいとされるだけでなく、
入居者の光熱費が安くなることが期待できるため、
物件の差別化につながるといわれています。

この機会に皆さんのアパート・マンションへ、
太陽光発電の導入をご検討されるのも
よいのではないでしょうか。

なお、私の知人である新堂太郎さんが、
太陽光パネルの設置で多くの実績を持つ
「株式会社アポロ」
の社長をつとめています。
４月末、オーナーズ・スタイルのある読者の方が、
同社で太陽光パネルを設置してくださいまして、
ご好評をいただきました。

よろしければ、ぜひサイトを覗いてみてください。
世界トップレベルの太陽エネルギー交換効率を誇る
東芝の最先端モジュールを
他社に先駆けて提供中とのことです。
　↓
http://www.apollo-corp.co.jp/

　↑
屋根との一体感も上々な、最近の太陽光発電パネル

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

今週の声は、
「近日、私のアパートに空室が生じます。
次の入居者が決まるまでの時間を使って、
小額で済む手軽な部屋のグレードアップを
したいのですが、
何かアイデアはありますか？」

おっしゃるとおり、空室期間は、リフォームなどによる
お部屋のグレードアップを図るよい機会です。

クリーニングや各所の修繕は基本として、
その他、大掛かりな工事や多額の投資を伴うものでなくとも、
物件の魅力を増すために、できることは色々とあります。

私からひとつ、おすすめしたいものとして、
「室内物干し機」をご紹介しましょう。

使うときだけ天井から竿を下ろし、
その竿に洗濯物をかけたのち、
再び天井へ上げて干します。

使わないときは当然ですが、使っているときもさほど邪魔に
ならない、とても便利な人気の商品です。

費用もそれほどかからず、工事費は別ですが、
本体価格数千円台、あるいは３万円台くらいからの設定で、
販売されているようです。
（メーカーによって価格帯が異なります）

商品によっては、
ご自分の物件の天井の構造などをよく知り、
なおかつ工具等の扱いに手馴れたオーナーさんの場合、
自ら取り付けが可能なものもあるようです。

雨の日はもちろんですが、
花粉症に悩む方などは、花粉の舞う季節も、
洗濯物を外で干すことをためらいます。

プライバシーが気になる女性単身者、
また、高齢者や身体の不自由な方などにも、
「部屋干し」をしたい人は多いことでしょう。

特に、ベランダのない物件の空室対策として、
室内物干し機は有効かもしれません。

設置には述べたように若干の工事をともない、
その際、天井にネジをさし込んだりしますので、
入居者は、「ほしい」と思っても、
自分で勝手に取り付けるわけにはいきません。

「付けて」と、オーナーさんに申し出るのを
億劫に感ずる方も少なくないでしょうし、
業者さんが工事に入る場合、
その前後、部屋の中をあれこれ片付けるのも、
なかなか面倒なことでしょう。

空室期間中だからこそ、導入のチャンスなのです。

オーナーの心遣いが伝わるこの商品。
参考までに、サイトをいくつか紹介しておきます。
　↓

パナソニック　「ホシ姫サマ」

オークス　「フレクリーン」

川口技研　「ホスクリーン」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

今週の声は、
「同じ条件のライバル物件に勝てない」
とのお悩みです。

「駅からの距離も賃料もほぼ同じ。
間取りも似たようなもの。建築時期も一緒。
そんなライバル物件が私のアパートの近くにあります。
しかも、仲介会社に聞くと、ライバル物件と私のアパート、
一度に両方を内見する入居希望者も多いとのことなのですが、
ライバル物件はいつも、よく埋まり、
私の方は苦戦を強いられます。
なぜなのかわからず、悩んでいます」

お答えします。

まず、理由は一概には言えません。
ライバル物件がフリーレントなどのキャンペーンを行ない、
事実上賃料値下げをしている場合もありえます。

そうした特別な例を除外した上で、
ひとつ、理由を特定するためにおすすめしたいのは、
オーナーさんご自身が、
部屋探しをしている入居希望者の気持ちになって、
ご自身の物件、さらにライバル物件を客観視してみることです。

物件の周囲の様子や雰囲気はどうか、
建物をご覧になったときの第一印象は？
見栄えはよいか？
しっかりと観察してみてください。
打開の糸口が何かつかめるかもしれません。

「これか」という不利な条件がご自身の物件に見つかれば、
それは幸いなことです。
できるかぎりの対応策を考えましょう。

さらに、とても大事なことをひとつお伝えしましょう。

ライバル物件とご自身の物件を比べてみる際は、
特に、エントランス周りに何か違いは感じられないか、
よく注意してみてください。

汚れたゴミ置き場、
チラシの散乱するポスト周り、
錆びた放置自転車・・・

「だらしない住人がいそうだな」
「管理が行き届いていないな」

内見される入居希望者に、そんな想いを抱かせる状態には
なっていないでしょうか。

なっていれば一大事と考えてください。

入居希望者に、
「ここでは快適な生活は望めない」
と、思われてしまうだけでは済みません。

現に暮らしている入居者も、
そんな状況であれば、
「次の更新のときはここを出て行こう」
と、心に決めてしまっているかもしれません。

エントランスやゴミ置き場、自転車置き場などの共用部分を
きれいにすること。

それは、入居者の満足度を高め、
退去者を減らし、
内見に来られた入居希望者に好印象を与えるための
とても大事なポイントです。

　・高圧洗浄機や洗剤を使い、外壁やエントランス周りを
　　きれいにする
　・集合ポストの近くに不要なチラシを捨てるゴミ箱を置く。
　　あるいは汚れた集合ポストは取り替える
　・掲示板や掲示物を好印象なものに替える
　・施錠可能な共同ゴミ箱を設置し、ゴミ置き場にゴミが散乱
　　しないようにする
　・サイクルポートを設置して、自転車置き場を整理整頓する

など、早速手を打ちましょう。
また、

　・エントランスに植栽を設ける、花を置く
　・イルミネーションを飾る

といったドレスアップも有効です。

入居希望者に対しても、現に暮らしている入居者に対しても、
「自分は客として大切にされている」
と、思っていただくことが大切です。