こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

今週は、
「いま、流行りの間取りは？」
との声にお答えします。

私個人の好みや、家というものに対する想いは
まず横に置き、
いま見えているいくつかの事実をお伝えしましょう。

人気の間取りのポイントは三つあります。

１．部屋数よりも「広さ」
２．便利さ以上に「見た目」
３．コミュニケーションよりも「独立性」

です。

１は、たとえば、「狭い２ＤＫ」より「広い１ＬＤＫ」、と
イメージしてください。

２の例としては、「ワンルームよりも１Ｋ」です。
違いは何でしょう。
入居者がくつろぐ場所からの視界に、
キッチンが入らない方が好まれるということです。

３は、主にファミリータイプの間取りについていえること
ですが、
「どこかの部屋を通らなければ行けない部屋が多い」ほど、
人気がありません。
ですので、いわゆる昔の「公団タイプ」の間取り、
また、２０年くらい以上昔に建てられたマンションですと、
残念ながら、現在は概ね不人気な間取りとなっています。

昔の間取りといえば、過去に多かった
「２０㎡程度のワンルーム」
も「狭い」と見られ、今は不人気です。
最低でも２５㎡は必要でしょうか。

なお、間取りは一度決めてしまうと、基本としてあとから
変更はしにくいものですが、
「可動間仕切り」
という、奥の手もあります。

参考になるサイトを紹介しておきましょう。
　　　　↓
　積水ハウスさんの入居者ニーズ調査
　「可動間仕切りのある賃貸住宅について」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

今週は、こんな声を紹介いたします。

「入退去の多いシーズンも一段落しましたが、
私のアパートでは、
一昨年より去年、去年よりも今年、と、
入居者を上回っての退去者の数が段々多くなり、
空室が増えています。
理由はよくわからないのですが、何か対策は？」

お答えします。

ご質問のうち、
「理由がよくわからない」
とおっしゃる部分に、私はもっとも大きな心配を感じるのです。

理由がわからないままでいるのは危険です。
しっかりと把握してください。
対策はそれからです。

私から皆さんにぜひおすすめしたいこと、それは、

「入居者が退去するときは、可能な限り立ち会うこと」
です。

なぜなら、「大家と入居者」という契約関係が終わる、
まさにそのときこそが、
入居者の本音を聞けるよいチャンスだからなのです。

立ち会うことを早めにお伝えし、
「その際、お部屋に不満だった点や気になっていた
点があれば、ぜひ教えてください」
と、入居者へお願いしておきます。

尋ねたいことを事前にまとめておくのがいいでしょう。

あるいは、その内容を先に先方へ伝えておくのも
よい方法です。

　・間取りや設備の不具合、使い勝手
　・日当たりや騒音のこと
　・両隣、上下階の様子など、アパート内でのこと
　・ご近所や周辺環境のこと
　・家賃のこと
　・管理のこと
などなど・・・。

時間の都合がつかず、立ち会うことができない場合は、
手紙を差し上げ、郵送で回答をいただくことも検討して
みてください。

相手はそれまで、（概ね）長年物件に暮らし、
オーナーさん以上にオーナーさんの物件での日常生活を
知り尽くしているのです。

その声は、今後の賃貸経営に役立つ「宝」です。
ぜひ努力して、手に入れてください。
オーナーさんの知らない、物件にかかわる重要な問題点を
聞き出すことができるかもしれません。

自主管理ではなく、
管理を管理会社に任せている場合も、
安心しきってはいけません。

「管理がいいかげんで不満。だからここを出て行くんです」

などということも、無きにしもあらずです。

手間がかかることかも知れませんし、
とても気疲れすることでもあるでしょう。

しかし、それが賃貸経営という事業を行なう、
経営者のあるべき視点です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。今週は、

「アパートを自主管理しています。
入居者募集を頼んでいる不動産会社から、
入居者が決まるたび仲介手数料のほかに『広告費』として、
家賃一ヶ月分の金額を請求され、支払っています。
しかし、疑問も感じています。
私が思うに、仲介業務の一環としての広告活動なのですから、
仲介手数料とは別個に私が広告費を支払わされるのは
おかしいのではないでしょうか？
なお、私からはこの会社に『入居者募集』を頼んではいますが、
『こういう広告をこんな媒体に載せてくれ』など、
具体的なお願いをしたことは一切ありません」

との声にお答えします。

結論を先に述べますと、ご質問の不動産会社さんは、
宅建業法に違反する行為を行なっています。

但し、難しい問題があります。

現実として、お話のような行為は、
普段不法行為に手を染めるなどしない不動産会社であっても、
多くがごく普通に行なっているのです。

事情を説明しましょう。

まず、宅地建物取引業法（宅建業法）では、
不動産会社は、
法律に規定されている媒介報酬（仲介手数料）
以外の報酬を得ることを厳しく制限されています。

「広告費」で言えば、
媒介の依頼者（貸主・オーナーさん）からの
「依頼によって行う広告の料金」に相当する額以外に、
報酬を受け取ってはいけません。

ですので、

　「『入居者募集』を頼んではいますが、
　『こういう広告をこんな媒体に載せてくれ』など、
　具体的なお願いをしたことは一切ありません」

とのお話が事実ならば、
ご質問の不動産会社は、あきらかに、
法律に違反する不当な請求を行なっていることになります。

繰り返しますが、
不動産会社がオーナーさんに広告費をいただける場合は、
限られています。

オーナーさんが広告を依頼し、
不動産会社がそれに従って、広告活動する場合です。

ですので、
普段オーナーさんからの依頼のあるなしにかかわらず、
当然の仕事としてインターネット広告や業者間流通図面の
制作・配布を行なっている不動産会社が、
突然、あとから、
「広告費をください」とオーナーさんに申し出たとしても、
オーナーさんはそれを支払う必要がないのです。

また、これは最終的には個別事情を鑑み、行政が判断する
ことになろうかと思いますが、

不動産会社が、

「当社はオーナーさんからの依頼があった場合のみ、
インターネットや業者間流通図面での広告活動をします。
よって、当社がいただく広告費は、あくまで
『依頼に基づいた』ものですので、仲介手数料とは別個に
請求します」

と、宣言したところで、
それが一概に正当と見られるかどうかには疑問符がつきます。

不動産会社のごく一般的な業務であるこれらは、
媒介報酬の範囲内で行なうべき媒介行為の
一環と見られる可能性も高いと考えられるからです。

さらに大事なことを付け加えれば、
「オーナーさんからの依頼に基づいた正当な広告費の請求」
が認められた場合にしても、
その請求額は、「広告料金に相当する額」でなければ
なりません。儲けを上乗せしてはならないのです。

なので、
「賃料一ヶ月分とぴったり同額の広告費用」、というのは
実際なかなか考えにくいことですし、
それでも「広告費として賃料一ヶ月分をください」
とする不動産会社の場合、
わざわざ損を被るわけでもないでしょうから、
当然、広告にかかった実費としては、
一ヶ月分賃料を下回っている場合がほとんどでしょう。

以上のことから、ご質問にあるような、
「問答無用で広告費を仲介手数料とは別個に
オーナーへ請求」
という行為は、
法律違反の指摘を免れることがまず不可能です。

ではなぜ、
違法な行為、あるいは違法性の高い行為が、
現実には少なからず行なわれているのでしょうか？

それについては、こんな論議があることも事実なのです。

「もしも厳格に法律に従い、規定の報酬しか受け取らない
とすれば、かなりの数の不動産会社が事業を継続
できなくなる・・・」

私達オーナーにとっても考えどころでしょう。

良し悪しはともかくとして、現実には「広告費」にとどまらず、
オーナーさんによっては、
不動産会社へさらなるインセンティブ（上乗せ報奨金）を
はずむことによって、入居者募集を有利に進める方も
いらっしゃいます。

ひとつ言えることとして、
経費をかけて積極的に広告活動を展開しなければ、
物件情報がなかなか入居希望者の目に届かない現在、
不動産会社の支払う広告費は、かさむ一方のようです。

参考：財団法人不動産適正取引推進機構のサイト
　　　↑
　不動産のＱ＆Ａ、判例紹介、
　不動産トラブル事例データベース などの各ページが
　不動産にかかわる基本的な法令知識を身につける上で
　とても参考になります。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

今日は気になる「関西更新料裁判」についての
中間報告です。（→前回記事はこちら）

注目されている最高裁判決（昨年８月２７日の大阪高裁判決後の
大家さん側上告結果）は、まだ先のこととなりそうですが、
先々月２月２４日、大阪高裁でまた新たな判決が出ています。
裁判長の判断は、やはり、「更新料無効」でした。

判決理由は、
「消費者契約法第１０条に定めるところによる」。
昨年８月のものと同様です。

京都市に住んでいた元大学生が、
支払済みの更新料等３４万８０００円の返還を求めていた
ものでした。
（内訳は更新料２２．８万円＋定期補修分担金など１２万円。
・・・賃料３．８万円・更新料１年ごとに２か月分・更新３回
首都圏とは大きく異なる慣習に基づいています）

将来、これらの判決同様、最高裁でも
更新料そのものの存在が否定された場合、
影響は関西だけに留まらないと見られています。

更新料がやりとりされているすべての地域、
つまりは首都圏のオーナーさんや管理会社も、
消費者契約法が施行された平成１３年４月までさかのぼっての
更新料返還を迫られる可能性があります。

ところで、
私が個人的に疑問に思うのは、更新料の是非はともかくとして、
「約束は守るべきでは？」
という点なのです。

大の大人が、きちんと説明を受け、
ちゃんと内容を理解した上で契約したものを
あとから反古にする。
そのこと自体、そもそもどう考えるべきなのでしょうか。

原告である元入居者は、
契約の際、何かを誤解していたわけではなく、
契約内容を正しく理解できていなかったわけでなく、
正しい判断が出来ない精神状態にあったわけでなく、
情報や知識が著しく不足していたわけでもないのです。

なにより、過去３回、元入居者と大家さん、双方納得の上、
問題なく更新がされているという事実はどう見たらよい
のでしょうか。

約束を守るのが社会のルール。
約束が守られるのが健全な社会のはずです。

しかし、現実を見れば、司法の判断は上記のとおりです。

更新料の問題に関するオーナーさん側の対策については、
オーナーズ・スタイル本誌記事も
どうぞご参考とされてください。（１７号３２～３３ページ）

さらに、今後は更新料だけでなく、
礼金、ハウスクリーニング代、共益費なども、
請求すべき理由と対価の実体があるかどうかという観点から、
問題とされてくる可能性があります。

注視が必要です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんから寄せられた声を
紹介します。

今日ご紹介させていただく声は、先週水曜日の続きです。

「賃貸経営情報誌の編集長でもあり大家でもある
あなたの心がけている賃貸経営のコツを
教えてください」

前回は私が自主管理しているお部屋で、
水周りへの気配りに特に力を入れているお話をしましたが、
今回は、部屋や設備ではありません。
「人」への気配りです。

さて、入念な原状回復、クリーニング、設備のリニューアルなどの
甲斐あって、
めでたく入居者が決まります。

そして、引越し予定日が決まったら、私は、

　マンションの管理人さん、
　部屋のお隣さん
　管理組合の理事長さん

それぞれへ、ご挨拶へうかがいます。

「こんな方が入居しますのでよろしくお願いします」
と、お知らせしに行くのです。

面倒見のよいお隣さんには、菓子折りも持参です。

私のお客様である入居者が、
マンションの皆さんに歓迎されるように気を配ります。

こうしてしっかりご挨拶しておくことで、
たとえば管理人さんは、引越し当日、
荷物の搬入などの場面で、色々と融通をきかせて
くれたりします。

そうしたこちらの思いは、大抵入居者にも伝わりますし、
あとで感謝をいただけることもあります。

ちなみに、失敗したこともあります。

管理人さん・お隣さん・理事長さんのうち、
理事長さんへのご挨拶を忘れてしまったことが
あるのです。

それが原因で小さな行き違いが生じてしまいました。

それからはますます私も気を引き締め、
うっかりのないようにしています。

以上のようなことは、
一棟建て物件のオーナーさんの場合、
ご近所づきあいなどの面で、ご参考としていただけるのでは
ないでしょうか。

　↑
ピカピカにクリーニングして入居者をお迎え。