こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

私の知人に、ＩＴ系の小さな会社を経営する４０代の独身男性が
います。
彼はクルマが大好きで、３台も持っています。
いっときは５台も（！）、
持っていたことがあったそうです。

彼の悩みは、駐車場でした。

大切なクルマを自宅から離れた屋外駐車場に置くことが
不安でしかたがない。
いつでも愛車を見ていたいのに、それがかなわない・・・。

そんな彼が見つけた住まいが、「ガレージハウス」でした。

私はそういった種類の住宅が、
賃貸住宅としても存在することを
彼を通じてはじめて知ることになりました。

１階が広いガレージで、２階が住まいというかたちが多いようです。

クルマの大好きな人向けですので、
ただ「一階に車庫がある」というだけではありません。

愛車をメンテナンスしたり、磨いたり・・・、
そのための照明や水道、コンセント、用品棚といった、
さまざまな設備や備品が、ガレージの中に揃っています。

注文建築での本格的なガレージハウスの場合、
愛車を眺めて過ごすために、
ガレージ内にちょっとしたリビングの設備があったり、
リビングルームとガレージの間が大きなガラス壁で
仕切られていたりすることもあるそうです。

入居者はクルマの運転が大好きですから、
大抵は、物件が駅から遠くても大丈夫。

逆に、高速道路のインターチェンジに近い場所が、
より有利だったりします。

但し、建物に関しては、自動車の出し入れがしやすいよう、
道路付けが広いこと、
前面道路にある程度の幅員があることなどが、
条件として重要です。

私の知る物件では、
１階が３０～４０㎡のガレージ、
２階は単身者向けのワンルーム～１ＬＤＫ、というのが一般的。

１階のガレージに２台駐車可能なものが
多いようです。

建ぺい率の都合で敷地内の屋外にも駐車スペースがあり、
そこにさらに１台、希望すれば駐車することができると
いうものもありました。

賃貸ガレージハウスの入居者は、
高級車を保有する３０～４０代の高収入な独身男性が
多いとのこと。
概ね真面目な社会人なので、クルマ好きとはいっても、
騒音などでご近所に迷惑をかける心配は少なく、
また、家賃の滞納率も低いそうです。

ガレージハウスを扱う専門誌や
専門ウェブサイトを使って入居者を募集することも可能。

現在、供給量が少なく、希望者が空きを待っている物件も
少なくないのだそうです。

もちろん、忘れてはならないのは、
ガレージハウスはいわばマニア向けであり、
入居希望者の絶対数は、多くないということ。

建てるには、
適する立地なのか、周辺に競合物件がないか、など、
慎重な見極めが必要です。

うまくいけば、
「駅から遠い」などの事情によって、
有効活用が困難な土地でも、
ガレージハウスによって条件を逆転、
安定した収益を上げることも可能でしょう。

ガレージハウスの企画や運営が得意な専門会社による
借上げもあります。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

「小規模企業共済」制度をご存知ですか。

個人事業主が事業を廃止した場合や、
会社等の役員が退職した場合など、
それまで積み立てた掛金に応じた共済金を
受け取ることができる共済制度です。

個人事業主である賃貸住宅オーナーが、
賃貸経営という事業を廃止した場合も、
これにあたります。

経営の将来、ご自身の老後に不安を感じている
オーナーさんにとって、うれしい制度です。

小規模企業共済法にもとづき、
中小企業基盤整備機構という独立行政法人が
運営しています。

従業員が２０人以下（商業・サービス業では５人以下）の
個人事業主、および法人役員などが加入できます。

全国で約１２０万人の経営者が加入しています。

掛け金は月額１０００円～７万円の範囲から
選択できます。（５００円刻み）
課税対象所得から全額控除できます。

共済金を受け取る際は、
一括受け取り、
分割受け取り、
両方の併用、の３タイプから選べます。

受け取りの際も税制面でのメリットがあり、

一括受け取りの場合は退職所得扱いに。
分割受け取りの場合は公的年金等の雑所得扱い
となります。

また、災害時や緊急時には
契約者貸付制度の利用も可能です。

詳しくは、中小企業基盤整備機構のウェブサイトを
ご覧下さい。
　↓
http://www.smrj.go.jp/index.html

但し、この制度については、ちょっと心配なこともあります。

この中小企業基盤整備機構は、
昨年１１月の行政刷新会議による事業仕分けで、
人件費の引き下げや業務の効率化などにつき、
「見直しをすべき」と判定されました。

運営費交付金（要求額２０６億円）の約４０％が
職員給与などの管理費であるということが、
問題となっています。

さらに、中小企業経営者のための退職金共済で、
約１兆円の積み立て不足が発生しているとのこと。

今後の事業継続がどうなるのか、気にかかります。

もしも本事業の今後の見通しに詳しい方がいれば、
ぜひ、教えてください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

都内における、集合住宅への空き巣の侵入経路は、
最近の警察白書によれば、
以下の通りだそうです。

　（１）窓の「ガラス破り」　45.1％

　（２）鍵のかかっていないドアや窓から侵入する「無締り」　35.2％

　（３）ピッキングなどの「施錠開け」　13.8％

　（４）バールなどで強引に開ける「ドア錠破り」　4.3％

（１）は窓からですが、
（２）～（４）は主に玄関からの侵入です。

まず、有効な対策は、
窓への防犯ガラスや防犯シートの設置です。
特に低層階の部屋には忘れず設置したいものです。

とはいえ、空き巣が屋上から最上階の部屋のベランダに
降りてくるケースも聞かれますので、
結局のところ、すべての窓に対策を打つのがよいかもしれません。

２番目が、鍵をかけ忘れないこと。
ゴミを捨てに行ったり、子供を送迎バスまで見送ったりといった、
ちょっとした時間に狙われることが多いようです。
時間帯も、意外と朝が多いようです。

このことは、機会があればぜひ入居者の方にも教えてあげて
ください。

３番目が、玄関ドアへの対策。
「ドア錠破り」には、ドアと壁の隙間を埋めてバールを
差し込めないようにするガードプレートの設置が有効です。

「施錠開け」に対しては、ピッキングしにくい鍵への交換が
有効です。

セキュリティに気をつかっている物件であることをアピールし、
入居希望者の心をしっかり掴んで、空室対策に役立ててください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

株式会社リクルートさんの
不動産・住宅サイト「ＳＵＵＭＯ（スーモ）」で、
面白い調査結果を見つけましたので、
皆さんにも紹介します。

「発表！おひとり様の住宅事情」というタイトルで、
ここで言う「おひとり様」とは、働くシングル女性のことです。

彼女達のもつ、女性ならではの住宅への意識が、
調査結果に表れています。
なお、有効回答数は３２０となっています。

まず、彼女達のうち、
一人暮らしをしている女性の住居形態は、
圧倒的に賃貸が多数。
７７．１％です。
家賃は、５～１０万円未満が７４．１％を占めました。

それら賃貸住宅に住んでいる女性の多くは、
次回に引越す際も賃貸にしたいと答えています。
その割合は６９．０％です。

一方、すでに持ち家があり、そこで一人暮らししているという人も
２０％にのぼります。
１９．５％がマンションを購入して居住。
一戸建てはわずかで、０．５％です。

そこで、私達賃貸住宅オーナーが気になるのは、
賃貸からマンション購入へ・・・という動きの今後です。

数字を拾うと、
現在賃貸住宅に住んでいる人のうち、
「マンション購入を検討している」という人の割合は、１２％。
あまり多くはありません。

但し、今回の調査では、
ほかにもとても興味深い結果が出ていて、
それによると、
「おひとり様」女性がある年齢に達すると、
突然（？）マンションを買いたくなってしまう・・・らしいのです。

そのほか、
実際にマンションを買った女性の声の紹介など、
とても参考になるこの調査結果、
ぜひ下のリンクから覗いてみてください。
　　↓
「株式会社リクルート 不動産・住宅サイトＳＵＵＭＯ
『発表！おひとり様の住宅事情』」

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

現在、新築物件、中古物件、注文建築、
すべての住宅の売れ行きが、概ね好調のようです。

ローン金利の低さや、住宅ローン減税、住宅価格の安さなど、
様々な要因があるものと思われます。

しかし、平成２２年度の税制改正による影響も少なくないようです。

この改正では、

　・平成２２年中の自宅の取得資金の贈与ならば
　　非課税枠１５００万円

　・平成２３年中の自宅の取得資金の贈与ならば
　　非課税枠１０００万円

・・・と、贈与税がたいへんお得になっています。

加えて、従来からの贈与税の非課税が利用できます。

　・暦年課税制度を利用すれば、基礎控除が１１０万円

　・相続時精算課税制度を利用すれば、特別控除が２５００万円

これらを上記の税制改正による非課税枠に加えることができます。
すなわち、平成２２年中の自宅の取得資金の贈与ならば

　　非課税枠１５００万円
　　＋　暦年課税制度であれば基礎控除１１０万円
　　＝　非課税枠の合計　１６１０万円

　　非課税枠１５００万円
　　＋　相続時精算課税制度であれば特別控除２５００万円
　　＝　非課税枠の合計　４０００万円

・・・と、とてもお得です。

ハウスメーカーの営業部門の方からもお聞きしたのですが、
この贈与税の非課税枠の拡大の影響が、
少なからずあるようです。

さて、ここまでは自宅の贈与のお話しでしたが、
賃貸アパートの場合でも、
建てて贈与すれば非課税枠のメリットを
十分に享受することができます。

建物の贈与税評価額は、実際の建築費の５０％程度。

２５００万円まで非課税の相続時精算課税制度を利用すれば、
たとえば５０００万円のアパートを建て、
２５００万円で贈与することで、
贈与時の税金はゼロになります。

建物を贈与することで、
被相続人（贈与した人）は相続税の対象となる財産を
減らすことができ、
相続人（贈与された人）はその後得る家賃収入を
相続税の資金にあてることもできます。

少なくとも、被相続人の家賃収入が、
相続税の課税対象となることはなくなります。

税制改正で小規模宅地の税制優遇が少なくなったことにより、
これまでの相続対策を見直す必要に迫られている方も
少なくないため、
「新たに賃貸住宅を建てないと・・・」と、検討をはじめる方も
増えているそうです。