こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

国土交通省が、
賃貸住宅の管理会社の登録制度を導入しようと、
準備しています。

背景にあるのは、管理会社や家賃債務保証会社への
苦情です。
消費者センターなどへ、数多く寄せられてきています。

管理会社の業務には、
不動産業における宅建業法などのような規制がありません。
現状を改善するためには、
なんらかの法的制度が必要と、考えられているようです。

多くの管理会社や保証会社は、良心的に事業を行なっています。

しかし、中には質の低い会社が混じっているのも事実です。
「オーナーズ・スタイル」の読者からいただく相談の中にも、
思わず、
「えっ」と驚くような話が、時々あります。

たとえば、
管理契約の内容をわざと曖昧にし、
実際には集金代行しかしないのに、
建物や入居者の管理も行なっているかように謳うなど・・・。
そんな会社も、中には見られます。

現在、国土交通省が検討しているのは、任意の登録制です。
任意とはいえ、制度が実施されれば、
主な管理会社は、皆、登録をすることになるでしょう。

登録する会社には、人的要件などで、
一定以上の基準を満たすことが求められます。

基準を満たした会社だけが登録することになりますし、
あるいは、登録を目指すことで、
会社の質がより高まる場合もあるでしょう。

基準を満たせない会社は登録できません。
「質が低い」と見られることで、
淘汰される可能性が出てきます。
業界全体の質が高まることには、期待をしていいでしょう。

一方で、自主管理の個人オーナーは登録ができません。

「基準を満たした登録会社が管理する」
という場合に比べ、
入居者募集の面では、不利になる可能性があります。

実際にオーナー個人が、一定以上の質を維持する管理会社と
同等のサービスを入居者に提供するのは、至難の業です。

「登録できない不利」が、現実となるようであれば、
自主管理オーナーは、自主管理ならではの良さを
さらに模索していく必要がありそうです。

この制度案では、登録した管理会社には、
入居者へ管理内容を書面で説明することが求められています。

管理会社は、オーナーへも、
管理内容を書面で説明することが求められます。

これによって、曖昧な部分が多かった管理会社の
サービスの内容が明確になります。
管理会社の質の違いにあまり気付かれていないオーナーも
多いのですが、
これで、比較が容易になることでしょう。

実際、管理会社のサービス内容には、
わかりにくいものも多いのです。

たとえば、同じ「２４時間管理」と言っても、
コールセンターと出動部隊を自前で持っていて、
２４時間準備が出来ている会社もあれば、
夜間はコールセンターでの電話対応だけで、
出動はしない会社、
コールセンターを外部に委託しているため、
電話での対応すら、そもそも今一歩な会社もあります。

それでも、
どの会社も「２４時間管理」と謳っていたりします。
これではいけません。

登録制度の導入によって、
質の低い会社が淘汰され、業界の質が高まり、透明性も高まる。
競争で業界全体が良くなる、となれば、
オーナーにも入居者にも、メリットがあるでしょう。

賃貸管理業はまだ３５年程度の歴史しかもっていません。
若い業界なのです。
もっと質の高い業界に成長するためにも、
登録制度はいい流れだと思います。

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今日は家賃督促規制法案についてのお話です。

正式名称は、
「賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための
家賃債務保証業の業務の適正化及び
家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」
と、いうこの法案ですが、

通称は、「家賃督促規制法案」、
あるいは「賃借人居住安定法案」など、
さまざまです。

このブログでは以前、

「４月２１日に参議院で可決されました。
衆議院での審議を経たのち、
今国会で成立する可能性が高くなっています。」

と、紹介させていただきました。

その後の様子ですが、現在、各報道などによると、
「年内に国会で成立する見込み」
とされています。

概要をおさらいしましょう。

柱は三本です。

①家賃債務保証業を登録制に
②家賃等弁済情報データベースを登録制に
③家賃等の悪質な取立て行為を禁止に

と、なっています。

③の「禁止行為」が大きなポイントです。
対象に「賃貸住宅を賃貸する事業を行う者（同法６０条）」
と明記されていますので、オーナー個人もこの対象となります。
（ただし、一括借上げ契約にしているオーナーさんの場合は、
対象となるケースはまずないと思います）

具体的には、

　・人を威迫すること
　　（面会、文書送付、貼り紙、電話などの手法は問わない）
　・人の私生活または業務の平穏を害するような言動を
　　すること
　・鍵の交換やドアロック、動産の持ち出しおよび保管、
　　深夜や早朝の督促、
　　そしてこれらの行為を予告すること

が禁止となり、これらに違反すると２年以下の懲役
もしくは３００万円以下の罰金に処せられますので、
注意が必要です。

なお、「深夜・早朝」の時間帯など、詳細は法案成立後に
政令で定められる見込みです。

近年、ある統計によれば、賃貸住宅における
家賃債務保証サービスの利用率が４割に迫っています。
（参考：賃貸管理ビジネスＮＡＶＩ～全国賃貸管理ビジネス協会）

そんな中、不景気の影響もあって家賃滞納者が増加しています。

一部の保証会社による悪質な取り立てが増え、
国民生活センターに寄せられた家賃債務保証をめぐる
トラブルに関わる相談件数は、
平成１６年度、４４件だったものが、
平成２０年度には１０倍を超える４９５件になっているとのことです。
（参考：同上）

そこでこの法案が登場したということなのですが、
内容は、
家賃債務保証サービスを運営する事業者だけでなく、
賃貸経営を行なう個人オーナーにとっても、
大変厳しいものとなってしまったわけです。

この法案が現状のまま成立、施行となったのちは、
家賃滞納者への督促が難しくなりそうです。
この法律を利用する悪質な入居者が増える可能性もあります。

入居審査を厳しくするなどの事前対策が必要かもしれません。

当然、自主管理の難度は高まります。

「対応に自信がない」
という自主管理物件をお持ちのオーナーさんは、
専門家に任せる選択肢も準備されるほうが、
先々、安心かもしれません。

それにしてもここ数年、オーナーにとって厳しいことばかりが
増え続けています。
入居者に対して、相対的にオーナーが不利になり過ぎては
いないでしょうか。
個人的には納得いかない部分が少なくありません。

なお、法案本文はこちらでご覧になれます。
　↓
http://www.mlit.go.jp/common/000058035.pdf

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

このブログでも何度か採り上げていますが、
「賃貸住宅の更新料は違法なものであり、無効ではないか」
とする裁判が、最高裁で争われています。
近いうちに判決が出る可能性があります。

（今、大阪高裁で審議中の更新料裁判が１件あって、
その判決が出た後に、最高裁の判決が下されるとも
言われているそうです）

オーナー側の弁護団と行動を共にする
鳩帆堂の久保原弁護士にお話を伺いました。

まず、一括借上げ契約のオーナーは、
更新料を受け取っていませんので、
この問題には基本的には無関係です。

しかし自主管理などで、入居者から更新料を受け取っている
オーナーにとっては大きな問題です。

無効とされる根拠は「消費者契約法」です。
これに基づいて、
過去の裁判では更新料について、

「目的や性質が明確ではない」
「合理的な根拠が見出せない」
「消費者の利益を一方的に害する」

などの判断がなされています。

これまでの裁判では、大阪高裁で１勝３敗と、
オーナー側は負け越しています。

これらが最終的にどう判断されるのか、
最高裁での判決が間近に迫っています。

「更新料は有効」
の判決であれば、問題はありません。

「個別判断」という場合は、
判断基準が作られることになるでしょうが、
個別に更新料返還訴訟が起きる可能性があります。

「更新料は無効」
という判決が出た場合は、大変です。
今後、更新料を受け取ることができなくなるだけでなく、
入居者から返還要求があった場合、
過去に受け取った更新料を返さなければならなくなります。
消費者契約法が施行された平成１３年４月１日まで遡っての
返還となりますから、深刻な事態といっていいでしょう。

リスクに備えるために、平成１３年からの
約９年間の間に受け取った更新料の総額を
計算してみてください。
１０室×６万円で、入居者の内、半分は更新をせずに
退去すると想定します。
オーナーは２年に１度、残り半数の入居者から
家賃１ヶ月分の更新料を受け取ったとします。

５部屋×６万円×４．５回＝１３５万円

このくらいの金額を必ず返還しなければならない事態になる
可能性があるのです。大丈夫でしょうか？

一括借上げを行っている大手の管理会社や保証会社であれば、
なんと数十億～数百億円もの更新料の返還が、
求められる可能性があるのです。

最も厳しい無効判決が出た場合、
以降の対策として、以下の方法があります。

①更新料を廃止する
　すでに更新料を「無し」としている物件が増えています。
　入居希望者に選ばれる物件にするために、
　必要な措置かもしれません。

②月額賃料に上乗せする
　家賃が高くなりますので、選ばれない物件になってしまう
　可能性も。

③途中解約清算型一時金とする
　賃料の前払いと規定して更新料を受け取る方法。
　途中退去の場合は月割りで清算して返却します。
　しかし更新料無しの物件が増える中、
　どこまでがんばれるか・・・。

以上、
全国のオーナーの皆さんが、
固唾をのんでこの裁判の行方を見守っています。

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なお、おさらいとして、以下を付け加えておきましょう。

「更新料とは」

賃貸住宅における更新料は、
首都圏、関西圏などにある地域慣習です。
全国的なものではありません。
戦後の住宅難を背景に生まれたと言われています。

首都圏では、
更新料は２年ごとに、賃料の１か月分が一般的。

一括借り上げの場合、
更新料は管理会社が全額受け取るのが一般的。

一括借上げではないが管理会社に管理委託している場合や、
更新などの契約行為を不動産会社に委託している場合は、
オーナーが更新料の２分の１を管理会社などに
「事務手数料」として支払うのが一般的です。
更新料の返還が求められる事態になった場合、
「事務手数料」はあくまで「事務手数料」であり、
更新料は全てオーナーが受け取ったとみなされ、
オーナーに全額の返還義務が生じますので、
注意が必要です。

　

「消費者契約法とは」

消費者契約法は、平成１３年４月１日に施行された、
消費者の保護を目的とする法律です。

第１０条に、
「消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」
と定められており、

これがこれまでの更新料無効判決の根拠となっています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

以前、「シェアハウス」について、
この月曜日の記事でお話ししました。（→当該記事）

一つの家を複数の人と共有して暮らす賃貸住宅のことで、
一戸建てや社員寮を改装した物件が多く、
規模は３～４人が住むものから１００人を超えるような
ものまで、さまざまです。

よく聞かれる「ルームシェア」は、おおむね二人での
共同生活を指しますので、
シェアハウスはそれよりも人数が多い形態となります。

キッチン、リビング、風呂、トイレなどは入居者全員で共用し、
部屋はひとりづつ個室を使用するという、
ゆるやかな共同生活のシステムです。

若者のニーズにマッチして、ここ数年間徐々に増加しており、
専門に扱う不動産会社も増えています。

都内の人気エリアで、駅から徒歩５～６分以内の
大きな一戸建てを改装した物件が、
特に人気を集めているようです。

お洒落に改装されている場合もありますが、
古びた一戸建てがそのままシェアハウスになっている場合も
少なくありません。
もちろん、個室ごとに鍵がかかるようにはなっています。

個室にはベッドなどの最低限の家具があり、
共用部分には冷蔵庫や洗濯機、ソファ、
ダイニングテーブル、調理器具などが置かれている場合が
ほとんどです。

敷金・礼金は「無し」とされている場合が多いようです。
光熱費は、共用部分を含めて家賃や共益費で賄われる場合の
ほか、独自の折半制度を工夫しているところなど、様々です。

家賃は、同じ広さのバス・トイレ付きの賃貸住宅に比べると、
割安なことが多いと言われています。
多くのシェアハウスへの入居者が、シェアハウスを選んだ
理由として、家賃の安さを挙げているところからも
そのことは窺えます。

一方で、同じような条件のアパート・マンションと変わらない
賃料を設定しているシェアハウスもありますが、
広い居間やキッチン、調理器具などを自由に使えると
考えれば、やはり割安と言うこともできるでしょう。

シェアハウスに住む入居者は、
多くの場合、職場や年齢が違うまったくの他人同士ですが、

「人のぬくもりが感じられる」
「防犯上、一人暮らしより安心」

など、そのことをメリットと考える人も多いようです。

入居者には、入居者同士のルールをきちんと守って、
仲良く暮らすことが求めらます。
協調性のない人や神経質な人には向きません。

入居者は現在、２０～３０代が中心で、
男女が同居している場合が一般的です。

但し、シェアハウス入居者の全体としては女性の方が多く、
実際、女５人に男３人くらいの組み合せが多いとのこと。
入居者が長く安定して住み、
家をキレイに使ってくれる場合の男女比率も、
なぜかこのくらいなのだそうです。

最近は、英語を学ぶ人だけを集めた物件や、
同じ趣味の人だけを集めた物件、
「浦和レッズファン」だけを集めた物件など、
様々な個性を持ったシェアハウスが登場している
そうです。

今後、若者のニーズをつかんでどこまで増えるのか、
気になるところです。

ところで、弊社・オーナーズ・スタイルの社員のひとりが
少し前まで、吉祥寺に建つシェアハウスに住んでいました。
本人は２０代の男性です。
男女８人程度の共同生活だったそうです。

住人同士、ほどよい一定の距離感を保ちながら、
和気あいあいと、仲良く平穏に暮らしていて、
とても快適だったそうです。

庭やリビングで、住人とその友人達によるミニパーティや
ミニイベントが頻繁に開催されたとのこと。

たとえば夏は、庭でバーベキューや流しそうめんなど。

そして、なんと、住人の男女が結婚するという、
おめでたい話もあったそうです。

このシェアハウスですが、高利回りな物件として、
資産運用の新しい選択肢のひとつになりつつあります。

大きな一戸建てを一世帯に貸す場合、
借主の絶対数が少ないため、探すには時間がかかります。

いざ退去となれば、当然、家賃はゼロになり、
次の入居者が決まるまでまた時間を要するなど、
不安定な経営を強いられがちです。

しかし、集合住宅のように建物を分割して貸すシェアハウスで
あれば、入居者は比較的早く見つかります。
一度に全員が退去するリスクもほとんどなく、
賃貸経営は安定します。

また仮に、５ＬＤＫの一戸建てを１世帯に貸す場合の家賃が
２０万円だとすると、
シェアハウスにすれば６万円×５室＝３０万円などといった
計算がなりたちます。

一戸建てを一世帯に貸す場合とくらべ、
シェアハウスの方が、総額としては高く貸すことができる
場合が多いことも魅力のひとつです。

とはいえ、
「他人同士の共同生活のお世話をすることになる」
というのが、シェアハウスの運営、管理です。

それには独自のノウハウが必要です。

オーナーが、自らのシェアハウスに集まった入居者達と
離れた年齢層の人である場合、世代間のギャップも心配です。

「難しそうだな」
と、感じられるならば、
やはり運営管理は、専門の会社に任せるのが無難でしょう。

「子供も独立し、大きな自宅をもてあまし気味だ・・・」
というシニア世代の方など、

お住まいのご自宅が、

・都内の人気エリアにある
・駅から徒歩１０分以内の大型（例えば５ＬＤＫ以上）の
　一戸建てである

といった場合、そのご自宅をシェアハウスにして、
ご自身は使いやすい広さの家に引っ越すという選択肢も
あります。
検討してみるとよいかもしれません。

とはいえ・・・
シェアハウスのような、複数の人が共同生活するかたちが
今後ますます増えれば、賃貸住宅はさらにその数が余って
いきそうです。

市場の全体を見れば、先行きは今に増して厳しくなるという
ことでしょうか。

賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」を世に出している
私としては、ちょっと複雑な気持ちです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

報道によると、住宅エコポイントの申請が、
「３月の受付け開始から６月末までの合計で
８万１８３４戸になった」

とのこと。その内訳は、

リフォーム・６万４４０８戸。
新築・１万７４２６戸。

「６月の申請は３万９７０３戸。５月に比べ８０％の増加」

ということです。

住宅エコポイントについては、これまでもこのブログで
何度か採り上げました。

賃貸住宅も対象で、しかもひと部屋だけのリフォームに対しても
ポイントが発行されます。

そこで、私が特におすすめしたいのは、
１階の部屋の窓を二重窓にする断熱改修です。

断熱性能が高まることで、
入居者の光熱費が抑えられることが期待できます。

ただ、実際には、物件すべての部屋の窓を二重窓に換えないと、
本来の省エネ効果はあまり発揮できないそうですが、
効果が皆無なわけではありません。

注目したいのは、窓が二重になることによって、
防音性能と防犯性能が大きく高まることです。

これを入居者募集の際、セールスポイントにすることによって、
通常人気のない１階の部屋への入居率アップが期待できます。

エコポイントは、窓の大きさに応じて、
７０００ポイント、１２０００ポイント、もしくは１８０００ポイントが
発行されます。

１ポイントは１円相当ですので、
７０００円から１８０００円の補助が出るのと同じです。

工事は、窓枠ごと取り付ける場合、半日かからないこともあります。
１時間でやってしまう工事会社さんもあるようです。

費用は、中サイズの窓（たとえば腰高窓）なら工事費込みで
５万円程度から請け負う会社もあるとのこと。
これで１万２０００円相当のポイントがつきますので、
かなりお得です。

ポイントの発行対象となる工事は、
「平成22年12月31日にまでに着手したもの」ですので、
まだ十分間に合います。

但し、国土交通省からは、
「予算額を超えることが予測される場合は、
事前に周知を行ったうえで、期限前でもポイントの発行を
終了することとなります」
との広報がされていますので、一応ご注意ください。

また、使用する建材は住宅エコポイント事務局に
登録されたものが対象となりますので、
ここにも注意が必要です。

さらに、工務店などの工事施工者と請負契約がない工事、
たとえば日曜大工などは対象外となります。
これも気をつけておきたい点です。

やや複雑で面倒なエコポイントの申請作業は、
依頼すれば工事会社が代わりにやってくれる場合が多いので
事前に確かめるのがよいでしょう。

逆に言えば、工事とともに申請作業を依頼する場合は、
制度の内容をちゃんと勉強し、熟知した工事施工者を
選ぶことが大切です。

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　■ お知らせ ■

　いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
　弊社夏季休暇に合わせ、
　当ブログは今週１１日（水）～１３日（金）まで
　お休みをさせていただきます。
　（１４、１５日・土日は通常どおりの休載日です）
　よい夏をお過ごしください。　
　よろしくお願い申し上げます。
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