こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

５月２７日、大阪高裁で３件目の
「更新料無効」の判決が下されました。

更新料の支払いを拒否する元入居者に対して家主が支払いを
求めていた控訴審でした。

家主側の訴えを退ける判決を大阪高裁の裁判長が下しました。

元入居者は２００６年３月、京都市内の賃貸マンションに、
「２年ごとに家賃２カ月分の１０万６０００円を
更新料として支払う」
契約で入居しました。

しかしその後支払いを拒否して退去。
家主が更新一回分の更新料１０万６０００円を支払うよう
求めていました。

裁判長は、家主の請求を棄却した平成２１年９月の
京都地裁の判決を支持し、

「更新料に合理性はなく、消費者契約法に違反する」

として、今回の控訴を棄却しました。

高裁での「更新料無効」判決はこれで３件目。
家主側は、１勝３敗となりました。

憤りを感じているオーナーが多いはずです。
入居時に契約書で約束したことを後になって
反故にすることが許されて良いのでしょうか。

約束を守らない者が、法によって保護されるような
世の中は、いい世の中とは思えません。

たしかに更新料は今後、なくなっていく可能性が
高い慣習だと私も思います。

しかし、次々出される判例のように、
消費者契約法が施行された平成１３年４月１日まで
さかのぼって無効ということになれば、
全国の大家さんは一気に苦境に立たされます。

多くの管理会社や保証会社も経営の危機を迎えるでしょう。
日本経済への少なからぬ悪影響が考えられます。

東京でも借主団体による訴訟への動きが見られます。

過去３件の争いは、全て最高裁に上告されています。

そのいくつかの判決が、今年の秋から冬にかけて
下される可能性が高いと言われており、
私も大変心配しています。

家主が強者で借り手が弱者という昭和の時代の図式が、
裁判長の頭の中にこびりついているのだとしたら、
それは時代錯誤ではないでしょうか。
大半のオーナーは弱者であり、強者ではありません。

少し話しが変わりますが、家賃督促規制法案も、
滞納者に対する家主側の督促行為を厳しく規制する一方で、
滞納者へのペナルティがないという、
偏った、おかしな法案です（まだ未成立ですが）。

無銭飲食はすぐに逮捕されるのに、
家賃不払いは法律で手厚く守られる。

ガス、水道、電気、電話などのライフラインであっても、
料金が未払いだと、各法人は簡単に供給を止めてしまいます。
しかし家賃だけが、未払いであっても法律で守られ、
ぺナルティもない。

もちろん、非常識な取り立ては規制すべきでしょうが、
こうした法律の施行が現実となれば、
今後、確信犯的な悪質入居者がますます増え、
損害を受けても泣き寝入りせざるを得ない大家さんが
増えることでしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

カーシェアリングをご存知ですか。
車を購入・所有せず、複数の会員で共有＝シェアし、
必要なときだけ利用するサービスのことです。

１９７０年代にスイスで始まり、
８０年代からビジネスとして広がったといわれています。

現在、ヨーロッパ、カナダ、アメリカといった
欧米各国を中心に、さらに普及が進んでいるようです。

日本で広く知られるようになったのは、
ここ数年のこと。
徐々に事業者が増え、会員数を伸ばしています。

主な特徴をおさらいしてみます。
（以下は代表的な例を参考にしています。
事業者によって細部が異なります）

１．会員制である
　会員は入会初期費用・月額基本料を支払います。
　さらに、車を使う際、利用時間と走行距離に応じた料金を
　支払います。ガソリン代はこれらに含まれています。
　レンタカーのように「満タン返し」する必要はありません。

２．短時間での利用が可能
　レンタカーは概ね、最低でも６時間程度の時間貸しですが、
　カーシェアリングの場合、１５分、３０分といった短い時間でも
　利用が可能です。子供の幼稚園等への送り迎え、
　大きな買い物をする際などにも便利です。

３．ネット予約
　予約はパソコンや携帯電話からインターネットを通して
　行ないます。電話予約が可能な場合、受付時間に制約が
　あるなどします。ネット予約の場合は２４時間いつでも
　手続きが可能です。

４．無人管理
　予約した会員は、無人の「貸出しステーション」で、
　ＩＣカード、あるいは登録済みの携帯電話を車にかざし、
　ドアを開けます。キーは車内にあります。
　車載コンピュータが管理センターと通信していて、
　車両の状態、故障状況、ガソリン残量など様々なデータが
　やり取りされています。車は遠隔管理され、
　２４時間いつでも貸出・返却が可能です。

カーシェアリングの第一のメリットは経済的負担の軽減です。
車を所有すると、車本体を買う費用のほか、
税金、保険料、車検費用など、様々な維持費がかかりますが、
特に都市部ほど、それらに見合うほどに車を利用している人は
多くありません。

その点、カーシェアリングでは、それらすべてがかかりません。
とても合理的で経済的です。
（具体的にどういう条件で合理的、経済的となるのかに
ついては、各事業者のサイトで利用者の声に触れたり、
シミュレーションをされてみるのがよいでしょう）

さらに、もうひとつのメリットは、地球環境への貢献です。
カーシェアリングの普及が進み、結果的にクルマの総数が
減ることになれば、二酸化炭素排出量が削減されます。
交通渋滞の緩和、迷惑駐車の解消なども期待できると
いわれています。

さて、
以上、お話ししたカーシェアリング、
私達賃貸住宅のオーナーにも、何か影響や接点は
あるのでしょうか。

実は、あるのです。

カーシェアリングに使う車を停めておく「貸出しステーション」が、
賃貸住宅の駐車場に置かれることもたびたびあるのです。

入居者が希望すればそのまま会員となれるサービスを設定し、
物件価値を上げるオーナーもいらっしゃる様子です。

そうした場合の契約のかたちとしては、

・オーナーが駐車スペースを事業者に無償提供する
・事業者が駐車場賃料をオーナーへ支払い、スペースを借りる
・駐車スペースの無償提供と引き換えに、
　オーナーも事業に参画し、売上をシェアする

等、いくつかのケースがあるようです。

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

総務省統計局「平成２０年住宅・土地統計調査」。
その集計結果から、

「我が国の住宅の状況について、都道府県別にみた特徴的な
事項を紹介する」
――として、
発表されている内容に、興味深いデータがありました。

まずひとつ目は、
どんどん増えている「高齢者向け設備」です。

高齢者等のための設備がある住宅の数は、
２４１５万戸。
日本の住宅全体の４８．７％となっています。

内訳を見ると、

「手すりがある」住宅が住宅全体の・・・37.3％
「またぎやすい高さの浴槽」がある・・・22.9％
「廊下などが車いすで通行可能な幅」となっている・・・16.1％
「段差のない屋内」となっている・・・20.0％
「道路から玄関まで車いすで通行可能」・・・12.4％

所有形態別では、

持ち家では６３．５％
借家では２７．６％

に、設備が施されています。
両者を比べると、
賃貸住宅の高齢者対応は、持ち家にくらべ、
まだまだ進んでいないということが出来ます。

あるいは、
「もう３割近くもの賃貸住宅が何らかの対応をしている」と、
読み取るべきなのでしょうか。

ともあれ、平成１５年の調査では、
「高齢者等のための設備がある住宅の割合が５０％以上」
の都道府県はゼロでした。
しかし、平成２０年では２３県が「５０％以上」とのこと。
すべての都道府県で割合が増しています。

なお、この数字を都道府県別にみると、
長野県が５７．０％と最も高く、
一方、沖縄県が３２．５％と最も低くなっています。

とても面白い数字です。
長野県、沖縄県といえば、どちらも長寿の県として
知られています。
住宅にかかわる研究課題のひとつかもしれません。

さらに二つ目、大事な数字です。

地震に備えた「耐震診断」を受けたことのある住宅の割合も
この発表の中に示されていました。

内容は、持ち家（３０３２万戸）のうち、耐震診断をしたことがある
住宅は３１３万戸で、その割合１０．３％
というもの。

居住している世帯から見た「持ち家」という定義のようですので、
賃貸住宅の数字はわずかしか含まれない
（自宅兼賃貸住宅以外は除かれる）ことになりますが、

目を引くのは、
すでに耐震診断を受けた住宅のうち、
共同住宅における「診断済み」の割合が、
もっとも高い２７．１％を示していることでしょう。

一戸建てでは、その７．３％しか耐震診断を済ませていません。

耐震偽装のニュースが社会を不安にさせた影響もあってか、
共同住宅の耐震性への世間の「警戒心」が、
こんな数字に表れていると、
読み取ることも出来そうです。

多くが共同住宅である賃貸住宅のオーナーにとっては、
入居者の安全・安心を考える上で、
他人事ではない課題です。

（参考：統計からみた我が国の住宅（２）
「平成２０年住宅・土地統計調査（確報集計）」の結果から）

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

今日は住宅エコポイントの話題です。

これまで、このブログでは、

「住宅版エコポイント制度の注意点」
（３月１０日の記事）

「住宅版エコポイント制度の注意点（先週の続き）」
（３月１７日の記事）

「苦戦中？賃貸住宅のエコリフォーム」
（５月１８日の記事）

と、三度にわたってこの制度について触れてきました。

今回は、先月、国土交通省から発表された、
４月末時点での申請状況についてお知らせします。

それによると、

＜住宅エコポイントの申請状況＞

・４月の合計
　新築　　2,107戸
　リフォーム　　14,286戸
　合計　　16,393戸

・申請受付開始からの累計
　新築　　2,270戸
　リフォーム　　17,813戸
　合計　　20,083戸

なお、住宅エコポイントの受付は３月８日から始まっています。
それ以降の累計は上記の通り２０，０８３戸ですが、
このうち４月に入ってからの申請戸数だけで、
８割を超えている状況です。

なお、ポイントが発行された工事の内訳を見ると、
４月は、

　新築　　359件
　リフォーム・窓の断熱改修　　2,776件
　同・外壁屋根等の断熱改修　　68件
　同・バリアフリー改修　　386件

となっており、やはり「窓リフォーム」が圧倒的です。
費用があまりかからず、
工期も短く、
断熱以外に、防音・防犯効果も期待できることが、
その理由でしょう。

但し、このうち賃貸住宅の割合は残念ながら不明。
取材等で触れる私の実感値は、
上記５月１８日の記事で示したとおり「苦戦中？」
ですが、

報道によれば、住宅業界団体からは、

「業界内での景況感がプラスに転じている。
住宅エコポイントの効果、という見方も聞かれる」

との明るいコメントも出ているようです。

（参考：国土交通省５月１４日付報道発表資料）

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編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

シェアハウスが伸びているのだそうです。
数を増やしています。

「大手マンション会社も注視するシェアハウスの選択基準」
（ＤＩＡＭＯＮＤ online）
「ハイセンスな大人が集う高級シェアハウスが人気」（ｗｅｂＲ２５）

などの記事が、
各ニュースサイトにも転載されるなどして、
ここ最近、インターネット上を賑わしています。

実際どんな様子なのか、数字を探してみたところ、
「オシャレオモシロフドウサンメディア ひつじ不動産」
というサイトに行き当たりました。
（運営：株式会社ひつじインキュベーション・スクエア）

そこに「シェア住居白書」というページがあります。

統計を見ると、
２０００年には６９５件だった物件数（ベッド総数）が、
２００５年には２８９３件、
２００７年には６８９７件と、
かなりの勢いで増えつづけています。
東京・神奈川・千葉・埼玉での数字です。

またこのページでの発表とは別に、
先日目に留まった新聞記事では、
やはり上記「ひつじ不動産」さんのデータとして、
２０１０年４月の同じ数字がすでに９０００超となっていることが
報じられていました。

そのまえに、
「シェアハウス」とは何か？おさらいをしておきましょう。

仕組みは懐かしい時代のアパートに似ています。

入居者はそれぞれの居室で生活しますが、
リビングやキッチンのほか、
トイレ、風呂、洗濯機といった設備や備品を共有します。

入居者は個別に、管理運営する事業者と賃貸契約を結びます。

建物は、寮やマンション、あるいは戸建て住宅から転用された
ものが多いようです。

入居者の年齢構成はどうでしょう。

上記「シェア住居白書」によれば、やはり中心は若年層です。
２０代前半から３０代前半までが８４％と、
大きなボリュームゾーンを形成しています。

そこまでを聞くと、「なるほど。不景気の産物だ」と、
にわかに納得してしまいそうです。

ところが、
メディアが注目する理由は、どうやら他にあるようなのです。

ふたたび上記「シェア住居白書」によると、
入居者のうち、年収３００万円以上の人が４７％を
占めています。

また、決して数は多くありませんが、
２０代で年収４８０万円を超えるという人も、少なからず
シェアハウスに入居しています。

物件にはハイセンスなデザインのものも多く、
共同使用とはいえ、ジムやバーカウンターなど、
豪華な設備を備えたものもあるとのこと。

メディアの見解によれば、
（ＤＩＡＭＯＮＤ online：週刊ダイヤモンド編集部）

「経済的にはさほど困らない人びとが、他人とコミュニケーションを
楽しむライフスタイル実現のために選択している」

とのことで、経済環境とは別に、
住人同士のコミュニケーションを暮らしの重要な価値と
考える若者が増えていることが、
シェアハウス急増の背景として存在することは確かなようです。

なお、女性入居者の割合が６８％と大きいことも、
シェアハウスの特徴としていえることでしょう。

その昔、昭和３０年代くらいまでは、
アパートや長屋の住人といえば、米・味噌・醤油の貸し借りは
もちろん、
病人が出れば看病したり、
互いに子守を買って出たり、
貧しいながらも仲良く助け合って暮らしていました。
相互扶助の精神が根付いていたのです。

その後、時代が流れ、相互扶助どころか、
隣にどんな人が暮らしているのかも判らず、
会っても挨拶すらしないといった風景が、
多くのマンション・アパートにおける日常となりました。

そのかわりに、私達は、
プライバシーの守られる環境、
ご近所へ気兼ねの無い自由といったものを手に入れました。

そんな「個人」優先の時代に育った若者達の
シェアハウス志向です。
時代はまた大きく移り変わろうとしているのでしょうか。

但し、もちろん、空室の多いシェアハウスもあると聞いています。
今後の推移がさらに注目されるところです。