こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

さて、「女性の防犯意識が高い」。
これは広く認識されていることです。

もちろん、賃貸住宅に対するニーズ、という面でも、
女性が「防犯」を求める傾向は男性に比べて高く、

４年ほど前のやや古いデータですが、あるアンケートで、

　「賃貸住宅に暮らす女性の単身者が、
　男性単身者よりも強く望んでいる設備や条件」

として、挙がったものを見ると、
「ディンプルキー」
「防犯合わせガラス」
「ＴＶモニター付きインターホン」
「部屋が２階以上」
など、多くが防犯に関係するものでした。

そこで、さらに興味深いデータがあります。

平成１８年に、「独立行政法人　建築研究所」という機関が、
「共同住宅における防犯に関するアンケート調査」
というものを実施、その内容が公表されているのですが、

この中に、
　「共用部分の防犯対策費として
　１ヶ月に負担してもよいと思う金額」
という設問があるのです。

一番多かった回答は１０００円で、約３２％。
２０００円、約１２％。
３０００円、約１２％。
５０００円でも、約６％。

一方、
ゼロ円と答えた方は、わずか約４％にすぎず、
平均回答額は、１６５９円となっています。

主に設備投資など、
それなりにまとまった資金が必要となる防犯対策ですが、
このデータを見る限りでは、
入居者から別途「防犯対策費」をご協力いただいても、
きちんと設備を充実させる以上は、
ご納得を得られそうです。

仮に、１世帯あたり月１５００円の協力を得られるとすれば、
１０室で月間１．５万円。年間では１８万円となります。

入居者に安心・安全を提供でき、なおかつ、
オーナーさんも安心を得ながら、物件価値の維持にも
つながる。ひとつのヒントかもしれません。

参考：
「共同住宅における防犯に関するアンケート調査」
（独立行政法人　建築研究所）

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さて、賃貸住宅市場における一年で一番の繁忙期、
２月、３月も終盤に差し掛かっています。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんのもとでも、
様々な新しい出会い、出発（たびだち）があったことでしょう。

ところで、賃貸住宅に暮らす人が、転居を決意し、
新たな家探しを始めるその理由の半数以上が、
転勤、就職、進学、家庭事情など、
住む場所を変えなければならないやむをえない理由に
よるものであることは、よく知られています。

では、それ以外の理由で、多いものは何でしょうか。

色々な統計やアンケート結果がありますが、
注目されるのが、
「契約更新の時期が近づいたから」という多くの回答です。

あるデータでは十数％、またあるアンケート結果では
４人にひとり（約２５％）など、ばらつきがありますが、
考えてみたいのは、なぜ、「更新」が理由なのか、
という、その背景です。

更新料という要素も、もちろんあるでしょう。

しかし、転居、引越しを決断すれば、大抵それなりの
お金はかかるわけですから、まとまった出費という面では、
あまり変わりがありません。
（新たに生ずる仲介手数料、新居での礼・敷金などを
考えれば、多くの場合、更新料の方が安く済むでしょう）

そこで背景として想像できることのひとつは、
入居者に、そもそも普段から、
「今借りている住居への不満があった」
のではないかということです。

できれば住居を変えたい、と、普段から考えている
入居者の背中を押してしまうきっかけとして、
「契約更新の時期が近づいた」が、
存在する場合も多いのではないでしょうか。

そして、こうした不満には、
住居の設備、管理、賃料など、
オーナーさん自らが問題に気付き、
改善することが可能な条件が、
多く含まれているはずなのです。

「今は３月、沢山の退去者が出る時期だから」
と、決めつけることなく、
退去していく入居者に対し、その理由を尋ねてみるのも
いいかもしれません。

入居者の不満や不安、あるいは要望に、
すすんで耳を傾ける姿勢が大切です。

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昨年末のアンケートの結果です。

住宅・不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ不動産売買」
えきナビ調査報告
東京都内在住の２０歳以上のファミリー層における
「子育てファミリー生活満足度」

・乳幼児子育て期満足度、総合トップは「品川区」
・小学校入学後の子育て期満足度、総合トップは「文京区」
・市区の子育て公的サポート満足度、トップは「江戸川区」

ほかには武蔵野市が、
各項目で、安定的で高い評価を受けているようです。

興味深いところとしては、
「妊娠～出産～乳幼児子育て期」での満足度は、
２３区内が比較的高いのですが、
「小学校入学～受験期」になると、
市部での満足度が上る傾向にあることです。

ぜひプレスリリースを覗いてみてください。
　↓
http://www.next-group.jp/press/pdf/20091209.pdf

最近の３０代の親御さん達の多くは、
「子育てによい家」
を求める傾向にあるそうです。

どんな家が子育てによい家なのでしょうか。

色々な意見がありますが、一説には、

　「キッチンからリビングや各部屋が見渡せ、
　いつでも子供の動きが見える間取り。
　なおかつ、家の中の動線が短く、
　動線の交わるところに大きめのテーブルや
　ソファなどが置かれ、家族のコミュニケーション
　スペースを作ることができる環境」

そのような家に住むと、ＩＱ（知能指数）だけでなく、
ＥＱ（心の知能指数＝感情のコントロールや
コミュニケーションを行なう能力）、
social intelligence（社会的知能＝社会適応能力）
が高まりやすく、
子育てに良いとされているのだそうです。

しかし、よく考えてみますと、これはひと昔前までの
日本の一般家庭の住環境に似ています。

小さな家の小さな茶の間に、家族全員が
当然のようにいつも集まり、賑やかに暮らしていました。

実は、それが子育てに最適の環境であり、
そんな環境から育った子供たちが、やがて大人になって、
日本の高度成長の礎となったということなのかも
しれません。

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編集長の上田英貴です。

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さて、これは１年以上前の調査結果なのですが、

あるインターネット関連の大手企業が、
「賃貸住宅を選ぶ際に重視すること」
として、一般モニターへのアンケートをとり、
ランキングを発表しました。

なお、アンケートには、「家賃、物件の場所」以外で。
という条件が付いています。

１位は、何だったでしょう？

やはり、
「バス・トイレ別であること」
でした。

しかし・・・
そうは言っても、振り返ってみると、
１９９０年代の前半あたりまでは、
ワンルームや１Ｋでは、
バス・トイレ一緒の「３点ユニット」は、当たり前でした。

時代は大きく、移り変わりました。

思えば、あの当時、
ワンルームや１Ｋを借りていた単身者の多くは、
ある意味で、「積極的な外出派」でした。
仕事に、遊びに、と、外での活動に忙しく、
家に帰っても、
「テレビを観てあとは寝るだけ」、
３点ユニットは掃除が簡単で楽だなあ――、
と、それくらいに思っていた人も、多かったようです。

さらには、こんな背景もあったでしょう。
「部屋にバス・トイレが付いているだけで御の字だ！」

当時、「共同トイレ・風呂なし」の古いタイプのアパートは、
今よりももっと沢山残っていました。
それらと比べれば・・・という選択です。

ところが、

「今の単身者は、昔に比べ、家に居る時間をとても
大事にします。長く過ごしていて『癒し』を感じられる場所、
これが今、彼ら、彼女達に選んでもらえる部屋の大事な
キーワードになっているんです」

なるほど。
時代は過ぎ、今は「バス・トイレ付き」はすでに基本条件。
その上で、癒しの時間の代表である「お風呂」は
特に重視され、
当然、
気持ちの落ち着かない、狭い３点ユニットは敬遠される・・・
と、いうことのようです。

２０年前は「当たり前」だった３点ユニット。
では、
今から２０年後は、
何が当たり前でなくなり、
何が新しい「当たり前」になっているのでしょうか。

未来を予測するのは難しいことですが、
うっかり一時の流行に乗って、
短期間で時代遅れの憂き目を見ることになることだけは、
何とか避けたいものですね。

このお話の続きは、木曜日の「編集長のよろずコラム」に
記すことにします。

　
上記に紹介したランキング。
　↓
ＮＴＴレゾナント株式会社さんの「ｇｏｏランキング」です。

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編集長の上田英貴です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」の日です。

今日は、
「人口の増える地域、増えない地域」
と題して、役立つデータを皆さんと共有したいと思います。

推計を行なったのは、
国立社会保障・人口問題研究所という機関。

こちらの発表している、
『日本の市区町村別将来推計人口』（平成２０年１２月推計）
によれば、

２００５年（平成１７年）時点の人口に比べて、
その１５年後、
２０２０年（平成３２年）の人口の増減予測を見ると・・・

都道府県単位では、
増えているのは、

東京、神奈川、愛知、滋賀、沖縄

だけ。
他県はすべて人口が減少するとの予測です。

主要都市単位では、

増加・・・
札幌市、さいたま市、千葉市、
東京２３区、横浜市、川崎市、福岡市。

減少・・・
仙台市、名古屋市、大阪市、広島市。

なお、東京２３区で人口が増えると予測されるベスト５は、

１位　中央区
２位　港区
３位　江戸川区
４位　同率で文京区、練馬区

ちなみに、逆に人口が減るのは、東京２３区の内、
５つの区に過ぎません。しかも微減ということで・・・

結論。
日本全体の人口減が必至とされる中、
東京へのますますの集中が
「予想」されています。

なお、以上のお話に出てくる「人口増」、
若年層ではなく高齢者人口の増加によるものである
ことは、いうまでもありません。

賃貸経営をとりまく環境は、
その点からも、今後、大きく変わってきそうです。