こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

世の中には論理やデータからはあれこれ想像できても、
実際に体験してみたり、
結果を見たりしないとなかなか判らないことが、
沢山あります。

たとえば、
「太陽光発電＋オール電化」を導入した賃貸住宅の
入居者の光熱費・・・

買電、売電の差し引きの結果、
「黒字」
を獲得できるような入居者は、
「ごくわずかに留まる」

と、予想されていました。

しかし、
実際に多くの物件が建ち、入居者が生活し始めると、
そうでもありません。

「黒字を達成している入居者が意外にたくさんいます」
「うちの物件もです」

そんな話が、
予想を上回る数で、耳に入ってきています。

なぜなのでしょうか。

聞いてみると、
そのカギは、面白いところにありました。

「室内モニター」です。

太陽光発電が導入され、さらに入居者個人が売電の利益を
得ることが出来ることになっている物件では、
入居者はこのモニターを見て、

・今使っている消費電力
・太陽光発電で今、つくられている電力

さらには、
・買電量、売電量の様子

など、いつでもチェックができるのです。

これが「楽しくてしかたがない」のだとのこと。

そのため、皆、
ますます節電に力を入れてしまうのだそうです。

たとえば、その方法はといえば、

「朝食・昼食のための炊飯は、割安な深夜電力を使える
時間帯に終えておく」

「洗濯機や食洗機も、タイマーをセットし、
やはり、割安な深夜電力を使って動かす」

「様々な充電なども深夜におこなう」

　（多くの場合、太陽光＋オール電化導入に伴う
　時間帯別契約が電力会社と交わされますので、
　以上の工夫が有効になります）

「昼間は家電をなるべく使わず、売電に徹する」

「もちろん、家電のスイッチはこまめに切り、
コンセントもマメに抜く」

と、いったところ。

え・・・そんな面倒なことを本当にみんなやっているの？
と、思わず疑問も感じてしまいますが、

数値がはっきりと目に見えるモニターの威力は
とにかく絶大なのだそう。

多くの人が、これらの行為を
さほど無理なく、
自然な日常生活の一部としていくのだそうです。

ちなみに、私が思うに、
「結果の数値を月一回、紙で見せられる」
と、いったことでは
多分、同じ様にはいかないでしょう。

「いつでもすぐに、目の前に見られる」
ことこそが、
きっと大事なのだろうと思います。

その意味では、
太陽光発電＋オール電化を導入していない家庭でも、
消費電力が目に見える室内モニターさえあれば・・・
やはり、
節電・省エネを楽しみながら続けることが
できるのかもしれません。

もちろん、
これらは賃貸住宅だけのことではなく、
一般個人の住宅でも言えることです。

なお、
東日本大震災および原発事故発生以降における
停電不安、
および国民的な節電の励行をうけての
今後の「オール電化」の展望については、
先日の記事、
「オール電化の賃貸住宅は、今後どうなるの？」
に、現在思うところを書かせていただきました。
よろしければ併せてご覧ください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

読者の皆さんからいただくアンケートハガキのお便り欄を
いつも楽しみに拝見しています。

その中で、よく目にするものに、

入居者の皆さんとオーナーさんとの交流の様子を
お書きいただいたものがあります。

たとえば、

入居者に小さな子供がいて、
その子を孫のように可愛がっているオーナーさん。

同じく、
小学校の入学祝いをプレゼントされたオーナーさん。

朝、掃除をしながら、
部屋から出てくる入居者に必ず挨拶をすることにしている
オーナーさんからは、

「繰り返すうちに皆が挨拶を返してくれるようになりました」

そんな声をいただいています。

オーナーさんが入居者の生活を気にかけていらっしゃることが
窺えるコメントもあります。

「最近、入居者ご夫婦のうち、奥さんの方を見かけないが、
どうしたのだろう・・・」

と、心配されているオーナーさん。

「若い独身男性の部屋に足繁く女性が通ってくる。
夕飯の買い物をしてくることも多い。さては結婚が近いのでは・・・」

そう考え、ドキドキしていらっしゃるオーナーさん。
なぜドキドキされるかといえば、

「結婚すれば退去してしまうかも・・・」

なるほど。
確かにそれは心配です。

賃貸住宅オーナーさん、
昔ながらの呼び方に変えれば、皆さん「大家さん」です。

この大家さんという仕事、
入居者の方と上手に交流できると、とても楽しい仕事です。

でも、
ほどよい距離間が大事な場合もあります。

ずっと以前のことですが、
私が、入居希望者のひとりとして部屋を探していた頃のこと。

ある戸建ての物件が見つかりました。

１階が大家さんの住まいで、２階が賃貸というかたちです。

２階へは外階段で上るため、
賃貸部分と大家さんの住まいとは
完全にわかれているのですが、

ここを見に行った際、
あることで、
将来がちょっと不安になったのです。

それは、
「お元気すぎる大家さん」。

女性の大家さんでしたが、とてもよくしゃべる方なのです。

物件のこと、ご自分のこと、ご近所さんのこと・・・
約３０分間にわたって、
ずっと早口で、
長い長い解説を受けてしまいました。

教えていただいたことはどれも役立つ情報だったのですが、

「この大家さんと時々顔を合わせることになるのかな・・・」

と、考えると、
入居は躊躇せざるをえませんでした。

入居者さんとの交流はとても良いことです。

でも、「ほどよい距離間」も忘れないことが、
大切です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル本誌では、
相続税対策について、たびたび記事にしています。

本誌だけでなく、このブログでも、
少し前、
６週にわたる長期連載を終えたばかりです。
（→当該記事の（１））

税金は法律にのっとって正しく納めなければなりませんが、
それでもやはり、
定められた以上のいわゆる「払い過ぎ」は、
誰しも、避けておきたいものです。

そこで今日は、ある意味で（あるいは本当の意味で？）
「究極」ともいえる、
相続税対策をご紹介したいと思います。

ある大手不動産仲介会社の部長さんからおうかがいし、
「あぁ、そうだなあ」
と、感じたお話です。

誰でも、長く住んだ土地には愛着をもつものです。

ましてや先祖代々引き継いできた土地であれば、
「なんとしてもこれを守りたい・・・！」

そんなオーナーさんの気持ちもよくわかります。

しかし、時代は変わりました。
そうしたオーナーさんの子供さん世代の方に尋ねてみると、
実のところ、
親御さんほどには、
土地に対する思い入れがないことも多いようです。

「この土地をわが子に残したいが、さて、
わが子の方では、『相続したい』と強く思っているのだろうか？」

そうした疑問を皆さんも感じられることはありませんか？

そこで、
実際に子供さん本人に尋ねてみたところ、

「まさに、思ったとおり。
それほど相続することにこだわってはいなかった・・・」

と、いう場合、

相続税がかかるほどの資産をお持ちであれば、
もちろん不利となることなのですが、

・必要ではない土地はすべて売却
・金融資産に変え
・子供達がすっきりと分けやすいようにしてやる

これも、
いわゆる「争族」対策には有効な手段です。

もっと言いましょう。

高齢の親御さんが、少しでも多くの資産を子供に残そうと、
四苦八苦している・・・。

そんな姿を見るよりは、

「それなりにお金を使って、いきいきと暮らしてくれた方が
心が休まります」

そうおっしゃる子供さんも少なくないはずです。

であれば、

そもそも相続争いのタネとなるような「資産」そのものを
残さない方が、
子供達にとってはより幸せかもしれない・・・。

そんな考え方も成り立つでしょう。

つまり、
究極の相続対策、

それは、
「資産を残さないこと」かもしれないのです。

いかがでしょうか。

そんなお話を聞いて、私は思わず頷いた次第です。

 

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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先月６月１日まで、
６週にわたって毎水曜日にお送りした、

「オーナーズ・スタイル読者の皆さんの相続税対策（１）～（６）」
いかがでしたか。
（→（１）へのリンク）

皆さんのお役に立てているようでしたら、
とても嬉しく思います。

今日は、
ある税理士さんから聞いたお話です。

相続税の確定申告が終わったそのあと、
ある相続人のところへ、
税務署の人が調査にやってきたそうです。

「相続発生の１年前に、１０００万円ものお金が
被相続人の口座から引き出されている。
これは何のためでしょう」

と、いうのです。

お金は被相続人ご本人が、
銀行に出向いて、引き出したようです。

その日付は・・・

被相続人がまだ元気だった頃です。
何の不思議もありません。

しかし、その使途がわかりません。

そのため税務署は、
「資産隠しではないか？」と、疑っています。

相続人は問い詰められ、
困り果て、
「私にもわからない・・・」と言って、泣いたそうです。

１０００万円が何に使われたのか、
それは亡くなった被相続人本人にしかわかりません。

それでも疑いの晴れない税務署側の様子を見て、
相続人は、

「税務署さんの方で調べてください」
と、再び泣いたそうです。

結局、
税務署側でもそれ以上のことは判らず、
「何かに消費された」
ものとして、
資産隠しには問わなかったそうです。

「相続人さんが１０００万円の使途を知らないことは
真実だったようです。
本当にわからないのであれば、
私にもわからない！と、言って泣く。
今回、結果として、これは大事なことでした」

そう税理士さんはおっしゃっていました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

ご存知でしょうか。
住宅エコポイントの
「ポイントが発行される工事の対象期間の短縮」が、
先般、発表されています。

変更前→　平成23年12月31日までに着工・着手した
　　　　　　　新築・リフォーム工事

変更後→　平成23年7月31日までに着工・着手した
　　　　　　　新築・リフォーム工事

このとおり、残りの日数が一気に減りました。

アパートなどの場合、
一戸あたり上限３０万円分のポイントがつきますので、
８室あれば２４０万円。大きな額です。

そのため、
オーナーさんからの駆け込み発注が
増えていたそうです。

さらに、
建築材料費が値上がり基調であること、
「消費税が近い将来上がる」と観測されること、
昨年の小規模宅地等の特例の縮小など・・・

さまざまな要因が、
これに拍車をかけています。

そこに、
震災の影響を受けて、
「老朽化した物件を早く建て替えよう」とするニーズも
加わりました。

そのため、
一部のハウスメーカーさんなど、受注が急増し、
うれしい悲鳴を上げています。

しかし一方で、
やはり震災の影響から、建築資材や機材は不足気味です。

職人さんも同様です。
東北の現場に行かれる方が多く、不足気味とのこと。

もちろん、
受注の増加は、
建築確認など、様々な手続きの増加にもつながっています。

結果として、
せっかく発注が増えても、
受注側としては、
なかなか着工を進められない状況なのだそうです。

また、
住宅エコポイントの「対象期間」は上記のとおり
７月末までですが、
エコポイントを支給してもらうための申請は、
実際に工事が完了した後となります。

その時点で、
政府が用意した予算がもしも残っていなければ、
困ったことになります。

せっかく駆け込みで着工、申請しても、
エコポイントはもらえないのです。

万が一、そんな事態となった場合はどうするのか・・・？

かつて自動車のエコポイントがそうであったように、
「ポイント相当分の金額をお客様にサービスします！」

そのように決めたハウスメーカーさんなどもあるそうです。

そんなドタバタした状況が、
４月から６月上旬にかけて見られました。